Tartu ehitusfirma Dorpat Ehitus tegevjuhi Erik Varese ja müügijuhi Kristo Kivisalu sõnul peitub ettevõtte kiire arengu võti lähedal seisvas juhtimises, kvaliteedikultuuris ja selges fookuses — tegutsetakse vaid Lõuna-Eestis, kuigi võimalusi oleks ka mujal.

Kuidas Dorpat Ehitusel viimastel aastatel üldiselt on läinud? Mis on olnud suuremad saavutused?

Erik Vares: Väga keeruline küsimus. Me oleme alati vastanudki sellele nii, et me ei oska neid saavutusi hästi hinnata.

Kristo Kivisalu: Me oleme selles asjas kogu aeg nii sees, et selle saavutuse kallal nii kaua töötatud, et kui see kohale jõuab, siis on see justkui loomulik ja nii pidigi olema.

EV: Ma arvan, et seda me tunnetame küll läbi oma perekondade, tuttavate, üldse läbi Tartu, et ikkagi mainitakse, kui suureks me oleme siin kasvanud nende loetud aastate jooksul. Tegelikult on meie ajalugu üsna õhuke võrreldes konkurentidega, kellega me samal turul praegu rinda pistame. See on ikkagi midagi sellist, mida me võime passiivse saavutusena vaadata, et üsna kiiresti oleme töötanud üles vägagi konkurentsivõimelise ja tugevate alustaladega ettevõtte, mis suudab pakkuda peatöövõtu teenust ja ka palju enamat.

KK: Grupiettevõttena on kinnisvaraarenduse pool rohkem minu ampluaa ja ehitus on rohkem Eriku pool. Algusest peale on mõte seal taga olnud, et tegeleda mõlema valdkonnaga, mis annab ka turu kõikumiste puhuks tugevama vundamendi.

Me oleme ise vahel nalja teinud, et kui Erikul on tuju hea, on mul tuju halb. Kuidagi kontratsükliliselt selles suhtes töötavad ehitus ja kinnisvara just hindade mõistes. Kui kinnisvara müük on väga kerge, siis tavaliselt ehitushind kerib samamoodi eest ära. Ja kui müügiga on keeruline, siis tegelikult on ka ehitusturul see seis stabiilsem: alltöövõtjatel on tööd vähem ja sealt tulenevalt on ehitushinnad mõistlikumad.

EV: Sellega seonduvalt on kurja juur see fikseeritud ehitushinna lepingute loomus, mis on justkui tavapraktika.

KK: Omajagu aastaid on turul näha, et sellise klassikalise ehituslepinguga võib ühe aasta sees väga palju muutuda. Me oleme tegutsenud nii koroonaajal kui Ukraina sõja ajal ja näinud ära kõik need tarneraskused. Pluss siis viimased aastad, kus tellimuste maht ongi langenud. Kogu aeg on olnud sihuke vastuvoolu ujumine.

“Turg on olnud niivõrd volatiilne, et kogu aeg on juhtunud midagi, mida sa ei saagi justkui ette näha.”

Erik Vares

EV: Turg on olnud niivõrd volatiilne, et kogu aeg on juhtunud midagi, mida sa ei saagi justkui ette näha. Sa võid üritada kõiki neid riske hinnata, aga kui lihtsalt tuleb mingi pandeemia või homme mingi materjali hind tõusebki 100 protsenti — neid asju ei saa kuidagi päris oma plaanidesse sisse kirjutada. Aga oleme hakkama saanud ja võib-olla viimaste aastate suurim saavutus ongi see, et me oleme näidanud stabiilsust — kaks aastat järjest teinud päris korralikku ja sarnast käivet ja selle juures olnud ka pidevalt kasumlikud.

Mis on teie edu saladus, et võrdlemisi noore ettevõttena turule tulla, kus kõik on näljased?

EV: Mingil määral me oleme efektiivsemad. Meil on lihtsalt juhtimine hästi lähedal – pole kaugeid filiaale ja nii edasi. Juhtimine on lähedal ka selles suhtes, et me ise osanike ja juhtidena oleme igapäevaselt siin sees. Ja lisaks on meil endal natuke seda nooruslikust ja näljasust. Kõik see on võib-olla olnud see edu võti.

Aga teistpidi ma olen nentinud, et kui sa ikkagi oma taseme päris kõrgele viid, siis seda hoida on juba omaette eesmärk. Täitsa algusaegadel on seda taset natukene lihtsam kasvatada. Kuna turg on niikuinii kõigi jaoks üks, siis see põhimõtteliselt tähendabki mingi turuosa eest konkureerimist ja selle ümberjagamist ja kelleltki võib-olla mingi tüki ära võtmist. Igal juhul on meie kasv tähendanud seda, et keegi teine kusagil peab siis natukene vähemaga leppima.

“Igal juhul on meie kasv tähendanud seda, et keegi teine kusagil peab siis natukene vähemaga leppima.”

Erik Vares

KK: Meie turg ei ole täna olnud ka kogu Eesti, see on olnud suhteliselt piiritletud ühe suure ringiga ümber Tartu. Laias laastus Põltsamaa ühelt poolt ja teiselt poolt siis Võru ja Põlva — see on olnud see piir, kus me tegutseme. Me ise oleme kõik Tartu mehed ja kogu meie meeskond on siit piirkonnast pärit.

EV: Selle me oleme hästi selgelt sätestanud endale ehitusettevõttega praegu piiriks. Meile on ka pakutud tööd Tallinnas, Pärnus ja teistes suuremate ehitusmahtudega kohtades, aga kuna me oleme enamjaolt vanuses, kus meil on väikesed lapsed kodus, siis me ei soovi väga lähetustes viibida ja ennast kaugemate objektidega siduda, mis siis teistpidi tegelikult natukene seob seda kasvu. Me ei saa öelda, et kasvatame järjest käivet.

Kas teil viimastel aastate jooksul on tiim ka oluliselt kasvanud või olete saanud enam-vähem samade inimestega hakkama?

EV: Meil on kaadri voolavus hästi väike, aga ütleme, et viimastel aastatel on olnud pigem niimoodi, et me oleme lihtsalt kasvatanud tiimi orgaaniliselt paari inimese võrra. Algusaastatel kasvas meeskond kiiremini, kuni me saime sellise kriitilise massi, mille juures me nägime, et kommunikatsioon on efektiivne, struktuur on tasakaalus.

Kõik see on saavutatud ja hetkel me ei otsigi väga järsku kasvu, vaid pigem tahamegi olla oma suuruses efektiivsed. Kui see kõik töötab, tellijate usaldus on olemas ja meile pakutakse läbi selle üha rohkem tööd ja üha suuremaid väljakutseid, siis me kasvame lihtsalt orgaaniliselt ja liidame kedagi enda kollektiivi.

KK: Mingeid suuri värbamiskampaaniaid pole meil olnud. Tihti inimesed on ise meid üles leidnud ja tööle tulnud. Selle taga on kas siis mingi positiivne kogemus või siis nad on lihtsalt kuulnud ettevõtte kohta seda, mis on pannud neid meie poole pöörduma.

EV: Me oleme vist kord või kaks üldse CV Keskust või mõnd muud tööjõuvahendusportaali kasutanud. Otsing on pigem väga sihipärane olnud, sest me oleme teadnud täpselt, keda me sooviksime enda ettevõttega liita.

Ma olen võtnud tegevjuhina selle rolli, et olen alati ise see, kes uut inimest kuulab ja üritab aru saada, kas ta on see erialaselt pädev ja õige selle töö jaoks ja kas ta ka sobitub tegelikult meie keskkonda, et hoida seda väga ühtset, ühtlaselt hingavat kollektiivi.

Te olete kolm aastat järjest Tartu aasta ehituse konkursil saanud ära mainitud ja eelmisel aastal valiti Jaama 52 tartlaste lemmikmajaks. Kuidas teil on õnnestunud selliseid tunnustusi saada?

KK: Mina vastaks sellele niimoodi, et ehitajal on kogu selles protsessis lihtsalt täideviija roll. Aga põhjus, miks me oleme olnud pidevalt ära mainitud, on meie endi arvates seotud sellega, et oleme võtnud endale eesmärgiks teha Tartu inimestena asju, mis teeksid Tartut ägedamaks. Kuna me ise tahame teha hooneid, kust oleks kunagi hiljem uhke mööda sõita, siis me sihimegi neid hankeid, mida me ise väga tahaks ehitada ja mis võiksid linnale midagi juurde anda.

“Oleme võtnud endale eesmärgiks teha Tartu inimestena asju, mis teeksid Tartut ägedamaks.”

Kristo Kivisalu

EV: See seondub kindlasti meie missioonitundega, et teha siia Tartusse just ka arhitektuurselt silmapaistvaid hooneid. See on hea tunne, et on ka Tartu kohaliku omavalitsuse poolt komisjon, kes valib need välja ja märkab… See näitab, et me teeme midagi õiges suunas ja oleme pidevalt seotud asjadega, mis Tartus jäävad silma ja inimestele korda lähevad. Meeletult hea tunne.

Rääkides ehitistest, mis tartlastele kindlasti silma jäävad, tuleks kindlasti rääkida lähiaastate suurprojektist Kalda Torn. Millal, kus, kui kõrge?

KK: Kalda torn on selles mõttes huvitav projekt, et ta pikalt seisis. See planeering seal on juba 90ndate keskpaigast, et selline hoone sinna tulemas on. Selle krundi omanikuks oli siis meie tänane partner, kes on küll Lõuna-Eesti juurtega, aga täna väga tugev Tallinna ja Tallinna lähiümbruse keskne ettevõte ja peaasjalikult ka täna vist ärikinnisvaraga tegelenud.

See projekt oli tõenäoliselt jäänud neil tahaplaanile ja ei olnud energiat, et seda käima panna. Ja meie siitpoolt vaatasime, et see on jälle sihukene eriline hoone, mille rajamisel tahaks kindlasti kaasa lüüa. Sealt meie kontakt alguse sai ja tänaseks on see kulmineerinud sellega, et me oleme ühiselt seal arendajatena partnerid. Ehitushanke tulemus oli kah selline, et Dorpat Ehitus selle võitis ja tänaseks oleme siis seotud nii selle hoone arenduse kui ehitamisega.

EV: Lisaks oleme tegelikult ise ka projekteerimisprotsessi juhtinud ja läbi viinud, see on olnud mitmeaastane protsess. Iseenesest väga lahe asi, mida saab portfellis omada ja kindlasti toob kaasa ka päris palju uutmoodi väljakutseid.

KK: Huvitav oli ka see protsess, et missugune hoone sinna ehitada… Me teame, kuskohas ta asub — nõukogudeaegse elamufondi keskel ja meie hinnangul ei oleks võib-olla sobinud minna sinna sellist klaasfassaadiga Manhattani hoonet ehitama. Arhitekt11 võidutöö valisime välja just selle tõttu, et see sobitub ümbritseva keskkonnaga. Hoone on lihtsamat tüüpi, aga ma arvan, et rõdude ja fassaadiga annab see linnale kõvasti juurde, see annab sellele hoonele mängulisuse. Kui kõrgusest rääkida, siis on seal kõrgust 15 korrust, ligi 50 meetrit.

Millal Kalda Torn võiks valmis saada?

EV: See peaks valmima 2027. aasta suve lõpuks.

KK: Peamiselt teeme praegu vundamenti, selle aasta lõpuks saame kõrguse kätte ja siis pool aastat läheb ülejäänud töödele.

EV: Aprilli alguses hakkab justkui maa alt midagi välja paistma. Praegu me oleme seal augus. Sihuke natukene märkamatu ja aega võttev töö, aga varsti hakkab maja silmnähtavalt kerkima, tempoga kaks kuni kolm nädalat korruse kohta.

Millised märkimisväärsed projektid veel lähiajal valmimas on?

EV: Eks nad on kõik tegelikult mainimist väärt, aga kindlasti on oluline Kastani kolmnurga projekt. See on selline asi, mida me oleme ka ikkagi pikalt ise arendanud, projekteerinud, leidnud erilahendusi… Ta on seisnud, kuniks majandus lubab, siis me oleme saanud sellega minema ja täna on hea meel, et ta on tegelikult lähikuudel valmimas. See on meie jaoks on ka märgiline hoone, sest me oleme kolimas sinna hoonesse ümber ja alustamas ka uut peatükki ettevõtetega uues inspireerivas ärikeskkonnas. See juhtub ilmselt selle aasta suvel.

Kas on veel mõni oluline projekt, mis kohe meelde tuleb?

KK: Me oleme lõpetamas kolmandat kortermaja ehitust Lääne tänaval — Ladvaotsa arenduses on kokku 94 korterit.

EV: Saime ka kujundada ja projekteerida niisuguse tervikliku kolme hoonega elukeskkonna või sellise asja, et väga ilus on, väga hea on näha seda lõpptulemust, kui see juba paistab täitsa tervikuna.

Ära mainimist väärib veel ka Uus-Eerika elamuarenduse ehitus, kus oleme aidanud projekteerida ja ehitanud viimase kahe aasta jooksul voogehitusena kuus hoonet, kokku 62 korterit. Nii müük kui ka ehitustegevus on vägagi edukad olnud.

EV: Ehitame sellisele tellijale nagu Livida. Tegelikult on meil kaks objekti veel: üks juba alanud ja üks kohe algav. Domus Kinnisvaraga sõlmisime lepingu Grand Kvissentali arenduse ehitamiseks ja oleme seda asunud juba täitma ja Lividaga oleme kokkuleppele saanud, et Kuperjanovi 5/7 kortermaja ehitus ehk Natuuri nimeline arendusprojekt on märtsi alguses koppa maasse saamas.

KK: Paralleelselt Kalda Torniga, kus on niisuguseid ka väikseid külaliskorteri ühikuid, on meil täna Aparaaditehase kõrval töös ka suurusjärgus 100 korteriga majutushoone Resident. 

EV: Ehitame sellisele tellijale nagu Livida. Tegelikult on meil kaks objekti veel: üks juba alanud ja üks kohe algav. Domus Kinnisvaraga sõlmisime lepingu Grand Kvissentali arenduse ehitamiseks ja oleme seda asunud juba täitma ja Lividaga oleme kokkuleppele saanud, et Kuperjanovi 5/7 kortermaja ehitus ehk Natuuri nimeline arendusprojekt on märtsi alguses koppa maasse saamas.

KK: Kui veel korraks tagasi vaadata, siis umbes aasta aega tagasi lõppes meil Lidli kaupluse ehitus Tartus Turu tänaval, mis oli ka jällegi sihuke teistmoodi kogemus — välismaa tellija, kellel on väga selged ja põhjalikud reeglid. See oli huvitav kogemus ja väga konstruktiivne ja meeldiv koostöö.

EV: Lidli nõudmised olid tõesti väga spetsiifilised ja tegelikult on nüüd, kui kauplus on juba valmis ja töös, sellele projektile hea tagasi vaadata ja näha, et me suutsime neid nõudmisi ja eesmärke igatpidi täita nii ajalises määratluses kui ka kvaliteedi suhtes. Tegelikult oli nendega väga õnnestunud koostöö.

Millega hetkel kõige rohkem rahul võib olla?

EV: Hea meel ongi selle üle, et Dorpat Ehitust on tegelikult eelmisel aastal toodud palju välja erinevates TOPides, näiteks on meid nimetatud TOP 10 Eesti enim arenevate ehitusettevõtete hulka.

Mullune aasta noore ettevõtja tiitel, mille tegevjuht Erik Vares pälvis, läheb vist samasse kategooriasse?

EV: Kindlasti on tore, et seda märgati ja on omad põhjused, miks see tiitel tuli, aga ma tõin ka tänukõnes samamoodi välja, et tegelikult on see kindlasti meie ühine tiitel (teised osanikud on Kristo Kivisalu ja Kuido Kuiv, toim.). Mina kui tegevjuht ja kõige noorem isik meist kolmest sain selle vastu võtta ja justkui loorbereid lõigata, aga see kindlasti tunnustab just Dorpat Ehitust kui tervikut. Ka kõiki meie kollektiivi liikmeid, kelle töö selle taga on.

KK: Ja võib-olla veel sellest märgilist asja, siis või numbritest rääkida, siis selline portaal nagu Citify kogub üle Baltikumi infot kinnisvaraarendajate kohta ja nende andmetel on Dorpat müünud möödunud aastal Tartumaal tegelikult kõige rohkem uusi kortereid. See oli 99 korterit pluss siis üks 20 korteriga projekt, mis ei ole meie enda arendusportfellis, aga me oleme seal arenduse läbiviijana olnud müügipartnerid ja ehituspartnerid.

Tänavu on meil endaga seotud arendusi töös 234 korterit. Sealt on suur osa tegelikult Kalda Torn, mitmed teised sinna juurde veel ja circa 2700 ruutmeetrit äripindasid. Lisaks on meil arendusportfellis ootel 107 korterit, üks ärihoone ja üks elamurajoon eramutega.

Tundub, et nälga teil lähiajal karta ei ole?

EV: Nälga vist ei karda, pigem peame oma töövoo ajama üliefektiivseks, et selle mahuga toime tulla. Kindlasti on suur pluss, et kui sa oled selles teemas sees nii müügihindade poolest kui ka projekteerimislahenduste, ehituslahenduste, ehitusmaksumuse poolest. Sa näed kogu seda tsüklit täiesti läbi ja oskad olukorda kõige paremini hinnata.

KK: Ma arvan, et see ongi üks meie suuri plusse, et meil on majasiseselt tegelikult kogu selle arendusprotsessi mõistes väga hea know-how ja pädevus. Meie klientidel, kes soovivad meilt ehitusteenust tellida, on võimalus saada oluliselt rohkem tagasisidet.

Me oleme avatud ka pakkumistele, kus kellelgi on näiteks kas mõte või mingisugune vara olemas, aga ta ei ole suutnud seda veel äriplaanina lahti mõtestada. Me võime enda peale võtta kõik alates äriplaanist. Suudame reaalselt hinnata ka projekteerimise ehituskulusid ja hoida neid projekteerimise kontrolli all ja teistpidi alati võrrelda sinna vastu seda müügitulu poolt.

Meil on kogu selles protsessis on väga hea platsivaade — suudame need otsad kokku viia ja aidata protsesse juhtida. Sisuliselt oleme ka pakkunud teenust alates sellest, et keegi tulebki jutuga, et tal on maatükk olemas. Ja me suudame siis majas iseseisvalt pakkuda talle sellist teenust, kus siis lõpuks on klientidele võtmed kätte antud, aga omanikul endal ei olegi klientidega kokkupuudet olnud.

EV: Dorpat Ehituse vaatest võib öelda, et kuigi aasta on veel üsna alguses, siis võime vist juba välja öelda, et ilmselt ületame 2026. aastal taas oma varasemaid käibenumbreid. Oleme jälle kasvutrendis, juba kindlustanud ennast ka mitmete lepingutega ja väljavaated on head seda aastat edukalt teha. Ülejäänud olenebki lihtsalt sellest, mida teeb turg meie ümber.