Kuigi uus ehitusseadustik, millega kaotati üldise ehitise garantii kohustuse kehtivuse, jõustus juba 1. juulil 2015, tekib siiani küsimusi ehitise garantii kehtivusest ja olemusest. Samuti on vahel ehitajatel ja nende klientidel keeruline eristada ehitusepingust tulenevat ehitaja vastutust ja garantiid. Tegemist on kahe erineva õigussuhtega, kuigi vahel kasutatakse neid ekslikult sünonüümidena.

Käesolevas artiklis selgitan peamisi ehitise garantiiga seotud nüansse, millistele ehitajad peaksid tähelepanu pöörama eelkõige ehituslepingu sõlmimisel.

Ehitise garantii eeldab pooltevahelist kokkulepet 

Enne 1. juulit 2015 kehtinud ehitusseaduse alusel oli ehitusettevõtjal seadusest tulenev kohustus tagada, et tema ehitatud ehitisel või selle osal säilivad vähemalt kahe aasta jooksul sihipärase kasutamise ja hooldamise korral vajalikud omadused ning kvaliteet. Alates ehitusseadustiku jõustumisest 1. juulil 2015 saab ehitise garantii tekkida ainult poolte kokkuleppe alusel. 

Garantii kokkuleppe sõlmimisel tuleks järgida, et see sisaldaks vähemalt järgmist: 

• garantiiperiood ja garantiiperioodi algus; 
• garantiinõude esitamise tähtaeg ja kord; 
• garantii ülevaatuse teostamise tingimused; 
• garantiiperioodi jooksul tekkinud puuduste likvideerimise tingimused;
• ehitaja garantiivastutust välistavad asjaolud.

Mida täpsemalt saavad pooled garantiikohustustes kokku leppida, seda väiksema tõenäosusega tekivad tulevikus garantiiga seonduvad vaidlused. 

Arvestada tuleb sellega, et eeltoodud ehitise garantii vabatahtliku kokkuleppe põhimõte kehtib vaid majandus- ja kutsetegevuses tegutseva tellija (kelleks on tavaliselt äriühing) suhtes. Sellise tellija puhul saab ehitaja otsustada, kas anda ehitisele garantiid või keelduda sellest, samuti mis tingimustel peaks selline garantii kehtima. 

Kui tellijaks on tarbija võlaõigusseaduse tähenduses (kelleks on tavaliselt füüsiline isik), siis teda kaitseb seadus olenemata garantii kokkuleppe olemasolust. Kui tarbijale müüakse hoonestatud kinnisasi või ehitatakse ehitis, siis seadusest tulenevalt kehtib eeldus, et kahe aasta jooksul ilmnenud vead olid olemas juba ehitise üleandmise hetkel. Ehk sisuliselt tegemist on garantii sarnase olukorraga, kus tarbija ei pea tõendama vea tekkimisega kaasnevaid asjaolusid. Ehitaja vastu nõude esitamiseks piisab vaid sellest, kui puudus ilmneb tehingule järgneva kaheaastase perioodi jooksul. 

Ehitaja vastutuse erisused töövõtulepingu ja garantii alusel

Kui ehitaja on võtnud endale garantiikohustuse, siis tekib tal vastutus 1) töövõtulepingust tulenevalt ja 2) ehitise garantiist tulenevalt. 

Ehitise garantii on töövõtulepinguga seotud, kuid see on siiski eraldiseisev lepinguline suhe, mille kehtivus ei sõltu töövõtulepingust. Kui töövõtuleping peaks mistahes põhjusel ennetähtaegselt lõppema, ei tähenda see automaatselt ka ehitise garantii lõppemist. Ja kui tellija esitab nõudeid garantiist tulenevalt, ei tähenda see, et tellija ei saaks enam esitada ehitaja vastu nõudeid ka töövõtulepingu alusel. 

Ehitise garantii on töövõtulepingust sõltumatu lepinguline lubadus tagada, et töövõtu alusel tehtud töö on garantiiperioodi jooksul vaba puudustest või säilitab teatud omadused. Teistsuguse kokkuleppe puudumisel eeldatakse, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud puudusi. 

Peamised erinevused ehitaja vastutusel töövõtulepingu ja garantii alusel on järgmised: 

• Puuduse tekkimise hetk. Nõude esitamisel töövõtulepingu alusel peab tellija tõendama, et puudus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal. Garantiivastutuse puhul vastutab ehitaja ka siis, kui puudus tekib mistahes ajahetkel garantiiperioodi jooksul.

• Ehitaja vastuväidete esitamise võimalus. Töövõtulepingu alusel esitatud nõudele saab ehitaja esitada lepingust ja seadusest tulenevaid vastuväiteid. Näiteks seaduse kohaselt ei vastuta ehitaja puuduste eest, mis tulenesid tellija juhistest. Samuti ei saa tellija tugineda puudustele, kui ta tegutseb oma majandus- või kutsetegevuses ja ei täitnud nõuetekohaselt oma töö ülevaatamise kohustust. Garantii puhul saab ehitaja esitada vastuväiteid tellija nõudele vaid siis ja sellises ulatuses nagu see oli kokkulepitud garantiitingimustes. Näiteks, ehitajate poolt kasutuses olevate “Ehituse töövõtulepingu üldtingimuste” (ETÜ 2013) kohaselt ei vastuta töövõtja garantii alusel selliste vigade ja puuduste eest, mis on tekkinud ehitise mittesihipärasest kasutamisest või asjaolu tõttu, et ehitise omanik või valdaja ei ole teostanud ehitise hooldamiseks tavapäraselt vajalikuks peetavaid hooldustöid. Muid vastuväiteid ei saa ehitaja garantii nõudele esitada.

• Täitmisnõude esitamise võimalus. Töövõtulepingu alusel ei pea ehitaja täitma töö parandamise või uue töö tegemise nõuet, kui sellega põhjustatakse ehitajale ebamõistlikke kulutusi või põhjendamatuid ebamugavusi. Garantii olemusest tulenevalt on tellija primaarseks nõudeks töö ära parandada või teha uus töö, olenemata sellest, kui suuri kulutusi või ebamugavusi, see ehitajale kaasa toob.

• Tõendamiskoormise jagamine. Töövõtulepingu alusel nõude esitamisel peab tellija tõendama nii puuduse olemasolu, kui ka seda, et puudus eksisteeris töö tellijale üleandmise hetkel. Garantii alusel nõude esitamisel peab tellija tõendama vaid puuduse olemasolu, ehitaja aga garantiikohustust välistava erandi kohaldatavust.

Kokkuvõtteks, garantii sisuks on ehitusettevõtja kohustus kõrvaldada omal kulul ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead. Garantii on vabatahtlik ehitaja lubadus ning see eeldab eraldi kokkuleppe olemasolu. Garantiiga antakse tellijale lisaks töövõtulepingus ja seaduses sätestatule täiendavad õigused töö lepingutingimustele mittevastavuse korral, mille maksmapanekuks piisab vaid puuduse olemasolust. Ehitajal on seevastu väga piiratud õigused garantiinõudele vastuväidete esitamiseks. Garantii alusel nõuete esitamine ei välista tellija nõuete esitamist ka töövõtulepingu alusel. Pooltel on võimalik garantiist tulenevaid vaidlusi ennetada, sätestades garantiitingumusi oma võimalikest riskidest lähtuvalt.