Kuigi büroohoonete turul ületab pakkumine praegu nõudlust, ei leia paljud ettevõtted enda vajadustele ning eelarvele vastavat äripinda. Uusi kontorihooneid pakutakse laias valikus, aga uute laopindade ehitamine pole kasvanud turuvajadusele veel järele jõudnud, leiavad Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe ja RE Kinnisvara partner Andi Pleskovski.

Urmas Uibomäe sõnul oli 2024. aasta maikuus Kinnisvara24 portaalis pakkuda väljaüürimiseks 1269 büroopinda. Büroopindade keskmiseks suuruseks oli 177 ruutmeetrit ja keskmine üürihind oli 11.47 eurot ruutmeetri kohta. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on keskmise büroo suurus ja hind veidi kasvanud – aasta tagasi pakutud kontoripindade keskmiseks suuruseks oli 169 ruutmeetrit ning keskmiseks hinnaks 11,14 eurot ruutmeetri kohta.

“Aasta jooksul on Tallinnas valminud mitmeid uusi büroopindu, millest osad veel ootavad üürnikke. Paljud uued pinnad on juba ka täidetud, kuid tühjaks on jäänud ettevõtete varasemad kontorid,” sõnas Uibomäe, kelle hinnangul kasvas just sellest tulenevalt büroode üüripakkumiste arv Tallinnas aastaga üle 70 protsendi.

“Uutel ärihoonetel on aga ka kallim üürhind ja portaali statistika näitab, et kuigi pakkumine ületab nõudlust, on keskmine üürihind kasvanud aastaga kaks protsenti,” selgitas Kinnisvara24 tegevjuht.

Hinnas on uued bürood ja igas vanuses laopinnad

Andi Pleskovski RE Kinnisvarast lausus, et ärikinnisvara üürihind on tõusnud kõrge inflatsiooniga indekseerimise ja uute äriruumide turulejõudmise tõttu.

“Uusarenduste hinda on tagant tõuganud ehitushindade kiire kasv viimastel aastatel, mis on hetkeks küll vaibunud, kuid juba valminud pinnad ehitati turu tipus, mistõttu on arendajate soov nende eest ka kõrgemat üüri küsida,” märkis Pleskovski.

Puhtalt nõudlusel põhinevat hinnatõusu pole Pleskovski hinnangul turul olnud, välja arvatud mõnes üksikus turusegmendis. Paljud arendajad ei julge tema arvates tänases majandusolukorras alustada uute laopindade ehitamist. Kuna nõudlust laopindadele järele on, siis valitseb turul ebatavaline olukord, kus vanemate heas korras suuremate ladude hind on kerkinud samas proportsioonis, nagu uute ladude hinnad nende ehitusmaksumuse tõttu.

“See on täpselt vastupidine olukord büroopindadele, kus uute büroode hind tõuseb, kuid vanemate büroode hind teeb vähikäiku,” ütles Pleskovski.

Eelistatud piirkonnad on muutunud

Kui varem said kallimaid kesklinna ja eriti südalinna büroosid endale lubada vaid edukamad ettevõtted, näiteks pangad, advokaadibürood ja rahvusvaheliste ettevõtete kohalikud esindused, siis piirkondade osas on Pleskovski kinnitusel toimunud tuntav muudatus.

“Enamik muude sektori ettevõtetest koondus varem kesklinnast kaugemal asuvatesse ärihoonetesse, kus oli soodsam üürihind ja paremad parkimistingimused, kuid see on tänaseks muutunud. Odavam hind ei ole enam ainus argument, sest mitme valdkonna ettevõtete käive, kasum ja tööjõukulu on kasvanud kiiremini kui büroo üürihind,” ütles ta.

Sellest tulenevalt kolivad paljud varem äärelinnas asunud ettevõtted oma kontoreid südalinna ja kesklinna, aga ka Telliskivisse ja Kalamajja.

“Ärihooned Mustamäel, Haaberstis ja isegi Kristiines ei ole enam nii populaarsed, sest kesklinna on kõikidest suundadest mugavam tulla nii töötajatel kui ka klientidel,” nentis Pleskovski.

Otsitakse omanäolisi lahendusi

Büroode puhul otsitakse arhitektuuri mõttes eristuvaid lahendusi. “Eriline võib olla nii silmapaistev eksklusiivne uus ärihoone südalinnas kui tööstuslikus stiilis tootmishoonest renoveeritud äriruum Põhja-Tallinnas,” täpsustas Pleskovski, lisades, et igas turuolukorras otsitakse väikseimaid hea kvaliteediga büroosid, sest uusarendustes pakutakse pigem suuremaid kontoreid.

Lisaks päris uutele pindadele pakutakse palju vanemaid büroosid, mis ei eristu sisekujunduse ega hoone arhitektuuri osas ning selliste pindade järele nõudlust eriti pole.

Büroopindade puhul peetakse oluliseks ka seda, et need asuksid terviklikus keskkonnas: olulised on nii transpordiühendus, söögikohtade olemasolu, naabruses töötavad teised ettevõtted kui ka hoone energiatõhusus.

Ka lao- ja tootmispindade turul otsitakse paljuski asukohta. “Linna lähim ümbrus ja mõned arenduseks sobivad saarekesed Tallinnas, näiteks Laki-Kadaka tee piirkond, on juba täis ehitatud. Järgnevad valikud on aga asukoha osas juba kehvemad,” rääkis Pleskovski, kelle hinnangul on arendajate jaoks väljakutse luua uusi populaarseid asukohti.

“Arendajate jaoks on väljakutse luua uusi populaarseid asukohti. “Seni on juhtivad arendajad sellega päris hästi toime tulnud ja nii mõnestki esmapilgul perspektiivitust põllust on kasvanud edukas äripark,” ütles ta.

Üürileandjad on tingimuste osas paindlikud

Kuigi avalikus pakkumises pole üürihinnad eriti langenud, sest üürileandjad ei taha turule signaali saata, tehakse sooduspakkumisi Andi Pleskovski sõnul klientidele otse.

“Ruume otsivatel ettevõtetel on läbirääkimistel üürileandjatega tõesti veidi rohkem võimalusi hinna langetamiseks kui varem, aga liiga suurt soodustust ei maksa loota, sest enamikul üürileandjatel puudub vajadus iga hinna eest kinnisvara välja üürida.”