Mustamäe korterid on nii üürnike kui üüriinvestorite seas muutunud erakordselt populaarseks, ent ekspertide sõnul tuleb üürikorterite turul investorina tootlust jahtides põhjalikult kaaluda paljusid asjaolusid, mis võivad esialgsele plaanile vee peale tõmmata.

Kinnisvaraportaali Kinnisvara24 analüüs näitab, et Tallinna kõige kõrgema oodatava üüritootlusega korterid asuvad Tallinnas Mustamäe ja Kalamaja asumis, kus aasta keskmine oodatav tootlus on 5-6 protsenti.

Kinnisvara24 turundusjuht Martin Matsberg tõi välja, et korterite müügihind on magalapiirkondades tänavu veidi langenud. “Kõige populaarsem üürikorterite piirkond on tänavu Mustamäe, kus on ka kõrgeim oodatav üüritootlus. Keskmisest rohkem üürikorterite pakkumisi on 2023. esimesel poolaastal olnud ka Kalamaja ja Kadrioru asumites.”

Tallinna üürikorterid 2023:

1. Mustamäe. Kokku 50 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 6.2%.
2. Kalamaja. 42 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 5.2%.
3. Kadriorg. 31 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 3.5%.
4. Lilleküla. 29 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 4.5%.
5. Uus Maailm. 24 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 4.7%.

Tallinna üürikorterid 2022:

1. Kalamaja. Kokku 36 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 5.3%
2. Mustamäe. 29 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 5.8%
3. Kadriorg. 26 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 4.5%
4. Lilleküla. 18 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 5.2%
5. Pelgulinn. 12 üüripakkumist. Oodatav üüritootlus 5%.

Mullu esimesel poolaastal pakuti kõige enam üürikortereid Kalamajas ja Mustamäel ning võrreldes 2022. aastaga on üüripakkumiste arv portaalis tänavu Matsbergi sõnul ligi 13% kasvanud.

Tootlus peegeldab riski

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark on seisukohal, et pikemas vaates peegeldab tootluse määr muuhulgas ka riskantsust ning kõiki asjaolusid silmas pidades ei pruugi esialgu nutika teenimisvõimalusena tundunud investeering enam kuigi ahvatlev tunduda.

“Mustamäe valdav hoonestus on Nõukogude aegsed paneelmajad, mis seetõttu on riskantsemad. Kas need vajavad renoveerimist, kas midagi on vaja kõpitseda ja võib-olla ka üürnikud hinnatundlikumad – see peegeldub ka tootluses,” lisas Toompark, kelle sõnul ei ole suuremaid kogumeid vaadates üllatav, et Nõukogude aegseid paneelmajad on kõrgema tootlusega.

Toompargi hinnangul on aastakümnete eest ehitatud paneelmajade siis hinnatrendid ja tehingute arvu trendid  on nii Lasnamäe, Mustamäe kui Väike-Õismäe paneelmajade korterite puhul üsna sarnased.  “Seal on marginaalsed erinevused. Vahest jookseb üks paar sammu eest ära ja hetke pärast ootab teisi järgi,” kirjeldas ta.

“Kui mina oleksin üüriinvestor ja mõtleksin, et kust ma saan nüüd kõige parema üüritootluse, siis võiks mõelda selle peale, et ostakski Mustamäele kõige kõrgema tootlusega korteri ja finantsvabadus ja rikkus tulevad kohe nii, mis müriseb. Aga teine asi on ikkagi see, et tootlus peegeldab riskantsust ja kui on hinnatundlikule kliendile suunatud kinnisvara, siis see võib tähendada suuremaid vakantsuseid,” hoiatas Tõnu Toompark.

“Paneelmaja puhul võib tekkida ootamatu või planeeritud remondivajadus. Ühistu võtab laenu, mis omaniku kulusid võib suurendada ja see kõrge rahavooline tootlus on kogu mängus ainult üks tegur. Ainuüksi selle baasilt otsuseid teha ei tohiks.”

Edu oleneb mitmest asjaolust

1Estate Kinnisvara maakleri Algis Libliku hinnangul tuleb üüritootluse analüüsimisel hinnata lisaks piirkonnale ka laenutingimusi ja korteri ostuhinda.

“Üldistatult võib välja tuua, et tulenevalt viimase paari aasta kiirest hinnatõusust pole kesklinna ja selle lähiümbruse korterite üüritootlus täna enam nii hea kui mõnes kesklinnast eemale jäävas linnaosas,” tõdes ta.

Libliku hinnangul sobivad näiteks Kesklinn ja Kalamaja eksklusiivsed mereäärsed piirkonnad Kalaranna ja Noblessner eelkõige neile investoritele, kes otsivad likviidsust. Need investorid ei pea tähtsaimaks rahavoo tootlust, vaid arvestavad kinnisvara väärtuse kasvust tuleneva kasumiga, mida antud piirkonnad pakuvad.

Tema sõnul on uueks kõrge nõudlusega piirkonnaks kujunenud viimastel aastatel Uus-Veerenni, sest just selles piirkonnas asuvad ükssarvikute Bolti ja Wise’i kontorid. 

“Ka sealsed müügihinnad on kiires tempos kasvanud ja seetõttu jääb tootlus nii nagu teiste uusarenduste puhul 4-5% vahele. Kes soovib rahavoo baasil arvestatuna leida 6% või kõrgemat üüritootlust, peab otsima häid tehinguid vanemate korterite hulgast. Selliseid kortereid võib leida näiteks Koplist või Sikupillist.”

Renoveerimata majas muutub ka korteri müümine järjest keerulisemaks

Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku Risto Vähi sõnul renoveeritakse vanu Tallinna “mägede” kortermaju juba sellisel tasemel, et need on nii välimuselt kui tehnosüsteemidelt uueväärsed ning selliste kõrval muutub korrastamata hoones korteri müümine järjest keerulisemaks.

Vähi sõnul sõltub korteri likviidsus järjest enam terve maja renoveerimisest. “Inimesed eelistavad pigem korralikus majas kehvemas seisus korterit kui vastupidi ning varsti on ilma kogu maja kapitaalse renoveerimiseta keeruline pinnale ostjat leida,” ütles Vähi.

“Euroopast ja Kredexist tuleb raha peale, mistõttu on hea aeg tööde planeerimiseks ja alustamiseks, sest ega ehitushinnad tulevikus kuidagi odavamaks lähe. Vanemate kortermajade täielik rekonstrueerimine on nende ainus tulevik ning praegu tuleks hakata raha koguma ja taotlema,” lisas ta.

Toetuse suurus sõltub Risto Vähi sõnul majast ning potentsiaalsest saavutatavast energiasäästust ja tulevasest energiaklassist. Vanemate kortermajade toetused jäävad keskmiselt 30% ja 50% vahemikku. Töid korralikult tehes ja pöörates tähelepanu soojustusele, soojustagastusega ventilatsioonile ning päikesepaneelidele võimaldab see edaspidi elanikel märkimisväärselt energiat säästa.

“Täielik renoveerimine on kõige lihtsam paneelmajade puhul ning siis väheneb küttekulu kolmandiku jagu. Ajalooliste objektide puhul on see Muinsuskaitse nõuete tõttu paraku kallim ja keerulisem, aga suures plaanis siiski vältimatu investeering,” ütles Vähi.

Vanast saab uus

Vanu paneelmaja on kogenud kinnisvaraanalüütiku hinnangul võimalik sellisel tasemel korda teha, et väljast vaadates on uuest raske eristada.

“Näiteks renoveeriti sellisel tasemel hiljuti üks 1963. aastal Mustamäel Sääse asumis valminud kortermaja,” märkis Vähi.

Tööde käigus maja soojustati, uuendati rõdud, aknad ja uksed, kõik kommunikatsioonid, paigaldati uus kütte- ja ventilatsioonisüsteem ning katusele rajati päikesejaam.

“Väga hea lahendus oli ka trepikodade korrastamine, mille käigus vahetati ühtselt välja kõikide korterite uksed ning likvideeriti sellega suuremat osa vanemaid maju iseloomustav erisuguste rauduste stiihia,” ütles Vähi.

Analüütiku sõnul on renoveerimise peamine takistus vastu seisvad elanikud.

“80% inimestest on üldjuhul nõus ja ülejäänute ärarääkimine sõltub ühistu ning halduri võimekusest ning oskusest lisarahastust leida. Tihti on ka nii, et kui üks maja tehakse piirkonnas korda, siis hea eeskuju mõjutab ka kõrvalasuvate kortermajade elanikke otsust tegema.”