Kinnisvaraärimees meenutas, et Eestis on olnud eluasemelaenude marginaalid tänasest neli korda madalamad ja kutsus pankasid turu elavdamiseks euriborile lisatavat osa kärpima. Pangad selgitavad, miks nad seda ei tee.

1Partner Kinnisvara juhi Martin Vahteri hinnangul keskendutakse korterituru kasvule pööramisest rääkides hinnalanguse võimalikkusele, kuigi just pangad saaksid teha olulise sammu, et investeerimisjulgust lisada ja koduost taas kättesaadavamaks teha. “Panga marginaali ja Euribori kogukulu laenuvõtja jaoks on täna suurusjärgus kuus protsenti, millest ligi kaks protsenti on panga marginaali osa. Koduostja jaoks on lühikese ajaga raha hind läinud ligi kolm korda kallimaks,” sõnas ta.

Vahter rääkis, et eelmise madalseisu ajal olid pangad valmis laskma oma marginaali tänasega võrreldes ka neli korda madalamaks ehk poole protsendi peale, kuid viimase aasta jooksul ei ole keegi Vahteri hinnangul tõsist sammu selles suunas teinud.

“Kui keegi võtab korteri ostmiseks 100 000 eurot laenu 25 aastaks, siis kuueprotsendise intressimäära juures maksab ta kuus umbes 60 eurot rohkem kui viie protsendi juures. See on keskmise Eesti pere jaoks täna päris oluline vahe,” kirjeldas Martin Vahter, kelle hinnangul saaks koos arendajate poolt juba pakutavate soodustustega uute korterite turule niimoodi kindlasti hoogu juurde anda.

Vaher leidis, et aktiivsem turg omakorda tähendaks rohkem tehinguid ja nii võidaksid lõpuks ka pangad, kui viiendiku võrra raha hinda langetaksid.

Panga pidamine on muutunud kallimaks

Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane rääkis, et tänane intressitase on sündinud teravas konkurentsis, kus nii kodumaised kui Rootsi kapitalil põhinevad pangad teineteiselt agressiivselt kodulaenukliente üle meelitada püüavad.

Rebase sõnul mõtlevad pangad pidevalt selle peale, kuidas teha laenamine klientide kättesaadavamaks olukorras, kus laenatava raha hind on pankade jaoks tõusnud.

Rebane lükkas ümber Vahteri väite, et riskimarginaale alandati kriisi ajal. Ta kinnitas, et 2006.-2007. aastal lisasid pangad tõesti riskimarginaaliks 0,5%, aga see oli aeg enne finantskriisi.

Ka Eesti Panga 2008. aasta kevadel ilmunud majanduskommentaar kinnitab Rebase versiooni. Seal seisab, et majanduse jahtumisega käis kaasas ka riskimarginaalide kasv.

Rebane tõi välja, et see sama kriis oli üks marginaalide tõusu põhjus, sest kriisijärgselt on panga opereerimine läinud oluliselt kallimaks tänu suurel hulgal lisandunud regulatsioonidele.

Rebane kinnitas, et viimastel aastatel on pankade riskimarginaalid taas vähenema hakanud. Kui varem olid need üle kahe protsendi, siis viimase statistika kohaselt on need langenud 1,7 protsendi juurde.

“Kui vaadata Eesti riigi riski ja kui vaadata Eesti riigi jaoks raha hinda, siis lihtsalt see geopoliitiline olukord, kus me hetkel oleme, mõjutab paraku ka raha hinda,” rääkis Rebane. Ta selgitas, et pangad hangivad raha rahvusvaheliselt turult ja täna on seda oluliselt kallim teha, kui näiteks 2006. või 2007. aastal.

Laenuturg on igati elujõuline

“Kui Eestis antakse kuus välja kuskil 150 miljoni euro eest uusi kodulaenusid, siis see on väga hea tase,” märkis Rebane. “See oli ebanormaalne olukord, kus meil buumi tingimustes anti välja 200 miljonit kodulaenusid kuus.”

“Kui korterid osteti ära paberil ja inimesed pidid ootama kaks aastat, et oma korterit näha. Ega see ei olnud ka päris normaalne olukord,” rääkis Rebane. “Kinnisvaraarendaja võib-olla vaatab seda oma mätta otsast ja tahaks tagasi seda aega, kus 60 protsenti majast on müüdud, enne kui kopp maasse löödi.”

Täna ollakse Rebase sõnul olukorras, kus arendaja peab pikalt mõtlema, kas tasub investeeringuga alustada ja milline on hind, mida kliendi käest saada võiks ja sarnaselt kaalub ka võimalik ostja, kas 4000-5000 eurot ruutmeetri eest on konkreetse kinnisvara puhul ikka õiglane hind.

“Hetkel toimub turul normaliseerumine,” hindas Rebane. “Rahale on tekkinud hind ja see on tegelikult normaalne olukord. Selline kümneaastane periood, kus inimesed said laenata väga odavalt, on lihtsalt läbi saanud ja sellega harjumine võtab aega.”

Rebase sõnul on pankade riskid suurenenud. “On olemas võimalus, et toimub ka kinnisvara hinnakorrektsioon, seega peavad pangad hindama rangemalt ka seda, kas tagatised katavad kinnisvara väärtust,” leidis ta. “See on ka üks põhjus, miks laenu proportsiooni kinnisvara väärtuse suhtes on muudetud veidi konservatiivsemaks.”

Kõrgem energiaklass tagab parema laenupakkumise

Swedbanki eraisikute panganduse juhi Tarmo Ulla sõnul on pank tänavu läbi viinud erinevaid algatusi, et klientide ostu- ja investeerimisjulgust hoogustada.

“Alates märtsi lõpust pakub Swedbank eraisikutele ja ettevõtetele energiasäästule suunatud laene ja liisinguid esimesel kahel aastal nullprotsendilise marginaaliga, et soodustada riiklike toetusmeetmete kõrval kiiremat üleminekut keskkonnasõbralikematele lahendustele,” rääkis Ulla. “See tähendab, et kui ostetakse või ehitatakse A-energiaklassi eluase, siis kahel esimesel aastal on marginaal null protsenti ja isik või ettevõte maksab vaid euribori.”

Ka LHV panga kommunikatsioonijuht Priit Rum tõi välja, et eriti häid pakkumisi tehakse A-energiaklassi kinnisvara soetamiseks.

LHV panga seisukoht on Rumi sõnul, et turg toimib hästi ja jõulisel sekkumisele ei ole täna põhjendust, sest pikas perspektiivis võib see kahjulik olla. “Eestis ja Euroopas laiemalt on tarvis inflatsiooni ohjes hoida ja erakorraline samm pikaajaliste laenude soodustamiseks sellele kaasa ei aita,” rääkis ta. “On näha, et aasta algusest järsult tõusnud vabade elupindade arv on viimasel kvartalil hakanud taas langema, kuid muid suuri muutusi kinnisvaraturul pole esile tõsta. Reaalintress on endiselt madal, kuid kinnisvara ruutmeetri hind on endiselt üsna kõrgel tasemel.”

Keerulised ajad investoreid ei pidurda

Coop Panga finantsjuhi Paavo Truu sõnul ei ole hetkel veel näha, et inimeste investeerimisjulgus oluliselt pidurdunud oleks.

“Kui aasta esimeses pooles kodulaenutaotluste mahud tõesti korraks langesid, siis suvega need taastusid ja püsivad heal tasemel siiani,” rääkis Truu. “Näiteks kolmandas kvartalis kasvas ka Coop Panga kodulaenude portfell väga korralikult — 20 miljoni euro võrra.”

Truu soovitas vaadata tagasi eelmisele majandusbuumile, mil pangad pakkusid kodulaene riskimarginaaliga alla ühe protsendi ja kandsid seetõttu järgmised kümme aastat nullilähedaste või negatiivsete baasintresside perioodil selgelt kahjumit.

“Kokkulepitud ülimadal marginaal ei suutnud panga jaoks aastaid nende riske ja tegevuskulusid katta,” rääkis Truu. “See, et pangad praegu nii madalaid intressi ei paku, näitab eelkõige seda, et sellest kogemusest õpiti ja saadi aru, et marginaal peab katma nii riskid kui tegevuskulud igal ajal, sealhulgas ka siis kui euribor taas nulli lähedale langeb.”