Baltic Horizon kinnisvarafondi eelmise aasta puhaskahjumiks kujunes 23 miljonit eurot, millest suurem osa tuli portfelli allahindamisest. Kolmes Balti riigis tegutseva fondi varade väärtusele pani suurima põntsu Tallinna kesklinnas asuv Postimaja.

Eile oma majandusaasta aruande avaldanud fondil on Eestis neli investeeringut:

• Postimaja,
• Coca-Cola Plaza,
• Lincona kontorihoone Pärnu maanteel ja
• Pirita kaubanduskeskus.

Nelja objekti õiglaseks väärtuseks hindas fond 2022. aastal 65,3 miljonit eurot, kuid eelmisel aastal korrigeeriti varade hind 9,1 miljonit eurot väiksemaks ehk 56,2 miljonile eurole.

See tähendas varade väärtuse 14 protsendi suurust langust. Ka Lätis ja Leedus hindas fond varade väärtust alla, aga kordades vähem – Lätis kukkus varade väärtus 5,8 ja Leedus 2,6 protsenti.

Kõikidest fondi varadest suurima kukkumise tegi Tallinna kesklinnas asuv 9232ruutmeetrise netopinnaga Postimaja, mille õiglane väärtus hinnati 26,7 miljonilt eurolt 19,8 miljonile eurole ehk kinnistu väärtusest haihtus 6,9 miljonit eurot.

Coca-Cola Plaza väärtus kukkus 1,2 miljonit eurot
(14,4 miljonilt eurolt 13,2 miljonile eurole), Lincona kontorihoone 800 000 eurot (15,2 miljonilt eurolt 14,4 miljonile eurole) ja Pirita kaubanduskeskus 200 000 eurot (9 miljonilt eurolt 8,8 miljonile eurole).

Renditulud Eestis kasvasid 3,8%: 2023. aastal teenis fond 3 955 000 eurot, aasta varem oli vastav number 3 810 000 eurot.

Aruandest selgub, et Coca-Cola Plaza tulemust mõjutasid negatiivselt kino opereeriva rentnikuga sõlmitud raamrendilepingu muudatused. Kino on esimese korruse kasutamisest loobunud ja fond otsib esimesele korrusele uut ankurrentnikku.

Lincona kontorihoone tegevustulemused olid fondi hinnangul 2023. aastal suhteliselt stabiilsed, kuna ühtegi suuremat rendilepingut ei sõlmitud ning suuri rendisoodustusi ei tehtud. “Lincona täitumus vähenes pisut mõnede rendilepingute lõpetamise ja lõppemise tõttu,” seisab aruandes. 2024. aasta alguses pikendas Fond viieks aastaks lepingut Riigi Infosüsteemi Ametiga, mille kohaselt jätkab amet 3 000 ruutmeetri büroopinna rentimist Linconas.

Fondi juhtkond uurib võimalusi rajada Lincona vabadele pindadele kontorihotell väiksemate rentnike jaoks.

Pirita ostukeskus ületas 2022. aasta tulemusi tänu 2023. aastal rakendatud rendihindade indekseerimisele, suuremale täitumusele ja rentnike paremale maksedistsipliinile.

Pindade täitumus on langenud: 2023. aasta lõpus oli täitumus 91,7%, aasta varem oli sama näitaja 95,0%.

Baltic Horizoni juhtkond tunnistab väljakutseid, mille on esitanud kõrged intressimäärad ja inflatsioon. “Meie strateegia kohaselt tuleb kasvavatele kuludele vastukaaluks kohasel määral rendihindu indekseerida ja uusi rendilepinguid sõlmida,” on kirjas aruandes.

Baltic Horizoni osakutega kaubeldakse praegu hinnaga, mis jääb 60% alla varade puhasväärtusele (NAV). “Selline kõrvalekalle ei ole kooskõlas meie standarditega ja on vastuvõetamatu nii meie investoritele kui ka fondivalitsejale Northern Horizonile,” seisab aruandes. “Probleemi lahendamiseks keskendub Fond 2024. aastal keskse asukohaga ostukeskuste portfelli tugevdamisele. See hõlmab uute ankurrentnike leidmist ja täiendavaid kontseptsioonimuudatusi, et ostukeskuste atraktiivsust tõsta ja nende potentsiaali maksimeerida.”

Juhtkond jätkab võimaluste otsimist veel mõnest investeeringust väljumiseks. Fond on strateegilise ülevaatuse tulemusena tuvastanud, et järgmise 18 kuu jooksul on Fondil võimalik müüa veel varasid koguväärtusega 15–20 miljonit eurot. Nendest müükidest saadud tulu plaanib fondi kasutada likviidsusvajaduste katmiseks või reinvesteeritaks varadesse, mis on Fondile pikas plaanis strateegiliselt sobivamad.