Riigikohus tühistas Tartu Linnavolikogu otsuse kahe Ihastes asuva krundi detailplaneeringu kehtestamise kohta. Kaebuse kohaselt ei arvestanud detailplaneering õigesti maatüki kaitsealuste liikide rohkusega, planeering ei olnud realiseeritav ning Tartu linn tugines liigselt väidetavale kokkuleppele arendajaga.

Vaidlusaluste kruntide (Hipodroomi 4 ja Männimetsa tee 3a) detailplaneering algatati 2004. aastal ning planeering kehtestati 2020. aastal.

Ihaste elanikke kohtus esindanud advokaadibüroo RASK vandeadvokaadi Villy Lopmani sõnul paikneb vaidluse all oleval ca 12 hektari suurusel alal rohkelt kaitse all olevaid liike, kuid nende kaitsega seotud küsimused ehitustegevuse eelselt, ehituse ajal ning pärast ehitiste valmimist jäeti planeeringus selgelt lahendamata. See omakorda tõstatas küsimuse, kas planeering on üldse realiseeritav.

“Näiteks külgnes planeeringu ehitusala osalt kaitse all olevate taimede püsielupaiga piiriga. Planeeringutingimuste kohaselt olnuks ehitamine võimalik üksnes juhul, kui antakse luba ümber asustada kaitsealused taimed,” selgitas Lopman.

Riigikohus märkis Lopmani sõnul, et selliseks ümberistutamiseks ei või luba anda ning see pidi selge olema ka Tartu linnale.

Detailplaneeringu tühistamisel Riigikohtus saigi vandeadvokaadi sõnul määravaks see, et kaitsealustele taimedele vajalik puhverala ja ümberistutamise võimalikkus jäid planeeringus lahendamata.

“Täpsemalt ei nõustunud Riigikohus, et taimede ümberasustamist saab lahendada vaid ehitusloa menetluses. Kohus ei näinud takistust, miks ei saa juba planeeringu menetluse käigus või eksperdiarvamuse alusel välja selgitada, kas kaitsealuste taimede ümberistutamine planeeringualal on võimalik või mitte,” lisas Lopman. 

Riigikohus selgitas, et neid küsimusi tuleb käsitleda detailplaneeringu menetluses, sest kui mõne kaitsealuse liigi isendite ümberistutamine planeeringualal pole võimalik, siis tuleb muuta planeeringulahendust, et tagada huvide õige tasakaal.

Täpsemalt ei pidanud Riigikohus õigeks seda, et planeeringulahendust hakatakse muutma pärast kehtestamist ja jooksvalt ehitustegevuse käigus, kui selguvad täpsed võimalused ja piirangud seoses kaitsealuste taimedega.

Linna otsused on maaomanike poole kaldu

Kohtus vaieldi ka selle üle, kas Tartu linn on omistanud detailplaneeringu lahenduse kujundamisel maaomanike huvidele liiga suure kaalu. Probleem seisnes selles, et linn rääkis aastate jooksul korduvalt omanikuga sõlmitud kokkuleppest ja selle rangest täitmise vajadusest, kuid kokkuleppe täpne sisu jäi kohtumenetluses tuvastamata.

Lopmani sõnul selgitas Riigikohus, et selline suhtlus peab olema läbipaistev ja selle raames sõlmitavad kokkulepped avalikud. Vastasel juhul ei saa eeldada, et kaalutlusõiguse teostamine toimus oluliste vigadeta.

“Tehtud otsusest on oluline kaasa võtta teadmine, et kaitsealuste liikidega seotud küsimusi ei saa jätta detailplaneeringu menetluses lahendamata,” märkis ta.

“Samuti ei saa lähtuda eeldusest, et arendajad ning ehitajad on ühtlasi ka botaanikud, kes suudavad ise tuvastada kaitsealuseid liike ning käivitavad asjakohaseid looduskaitselisi menetlusi,” viitas Lopman Riigikohtu otsuse laiemale tähendusele.

Lopmani hinnangul omab väga laia üldisemat tähendust see, et Riigikohus käsitles planeerimismenetluses huvitatud isikuga tehtud kokkulepetega seotud riske, mis võivad tekkida olukorras, kus vastavad kokkulepped pole kirjalikud, avalikud või arusaadavad.

“Sellisel juhul võib olla tegemist diskretsiooniveaga ehk kehtestatud detailplaneering võib osutuda õigusvastaseks,” tõdes Lopman.

Detailplaneeringu tühistamine oli kogukonna töövõit

MTÜ Ihaste Elanike Liit esindaja Lenne Rähn-Kuusiku sõnul on detailplaneeringu tühistamiseni jõudmine olnud kogukonna ühise suure töö tulemus. “Ihaste kogukond on ühtehoidev ja aktiivne ning elanikele on olulised neid ümbritsev elukeskkond ja selle elurikkus,” ütles ta. 

Algselt uueks elamurajooniks planeeritud alal elab kohalike sõnul kümneid looduskaitsealuseid liike, mis on linnatingimustes harukordne ja eriline ning sealne liigirikkus on väärt hoidmist.

“Lisaks keskkonnakaitsega tegelevatele asutustele on ka omavalitsusel kohustus loodusväärtuste säilimise eest seista ja selleks peavad need olema põhjalikult läbi uuritud ning kaardistatud, et oleks võimalik välistada inimtegevuse kahjulik mõju,” lisas Rähn-Kuusik.

Planeerides elamumaid peab tema hinnangul arvestama nii looduskeskkonna kui ka kogukonna huvidega, kelle elukvaliteeti võivad planeeritavad tegevused oluliselt muuta.