Liigu sisu juurde

Grossi torni eriline planeerimisprotsess: advokaadid, salatsemine ja arendaja huvide eest võitlev linnavalitsus

Ärimees Oleg Gross planeerib Rakvere kesklinna tornmaja ja kaubanduskeskust.Foto: EHITUSLEHE KOLLAAŽ (Marko Saarm / Sakala / Scanpix ja ARHITEKTUURIBÜROO PEIL)

Rakvere ärimehe Oleg Grossi plaani ehitada linnasüdamesse 16korruseline tornhoone koos kaubanduskeskusega on algusest peale saatnud arendajale tehtud erandid, mis nüüd vastasseisu tekitavad.

Esimene anomaalia: arhitektuurvõistlusest loobumine

Rakvere linna seatud reeglid ütlevad, et Grossi soovitud planeering eeldaks igal juhul arhitektuurivõistlust. Selle vajadusele viitas rahandusministeerium, kellele linn planeeringu kooskõlastamiseks saatis: “Kuna detailplaneeringuga planeeritakse lisaks elamispindadele avaliku funktsiooniga hooneid ning planeeringuala asub linnaruumiliselt olulises asukohas keskväljaku ja arhitektuurimälestiseks määratud turuhoone vahetus läheduses, siis arvestades üldplaneeringus toodut tuleb kohalikul omavalitsusel korraldada arhitektuurivõistlus.”

Telli uudiskiri ja saadame sulle kord nädalas ülevaate Ehituslehe olulisematest lugudest.

Palun sisesta korrektne e-posti aadress

Võistlust soovitas ka Arhitektide Liidult tellitud eksperdiarvamus.

Arhitektide Liidu esimees Andro Mänd ütles, et tahaks teada, kuidas see nii on läinud, et sellele alale võistlust ei ole tehtud.

Rakveres on võistlusi nõutud oluliselt väiksematele ja vähemolulisemates kohtades asuvatele objektidele. Mänd loetles võistlusega valminud või valmivaid objekte Rakveres: keskväljak, Aqva spa, Pärdi muusikamaja, riigigümnaasium, Tark maja (linnavalitsus), töö- ja tehnoloogiakeskus ja tervisekeskus. Mänd lisas, et võistlusega rajatud hooneid võib veel olla, aga ta loetles neid, mis kohe meelde tulid.

Rakveres 2006. aastani linnaarhitekt olnud ja praegu Tallinna linnaplaneerimise amet juhataja asetäitjana tegutsev Oliver Alver meenutas, et sel ajal üldplaneeringus võistluse korraldamise nõuet polnud, aga ta küsis seda arendajatelt nii palju kui võimalik. “Kõikide suuremate investeeringute puhul on võistlus vajalik,” leidis ta.

Alver rääkis, et aktiivsemad inimesed Rakveres said üsna kiiresti aru, et võistlus on neile endile kasulik. “Suhteliselt väikese kuluga on võimalik valida eri lahendusvariantide vahel,” rääkis ta. “Kinnisvarainvesteeringud on kallid ja pikaajalised. Tark on alguses eri lahendused läbi kaaluda ja võrrelda milline on parim.”

Alveri sõnul Rakveres elavad maaomanikud üldiselt toetasid arhitektuurivõistlusi. “See on ikkagi nende linn ja nad tahavad kvaliteetset lõpptulemust,” rääkis ta. “Väga raske oli aga investoriga väljast poolt linna. Neid kvaliteet ei huvitanud. Oluline oli mingi keti tüüprojekt võimalikult väikeste muudatustega ja kuludega läbi suruda. Linnaruum üldisemalt ei huvitanud neid üldse.”

Küsimusele, miks Grossi arenduse puhul võistlus tegemata jäi, on keeruline vastust saada.

Linnaarhitekt Angeelika Pärna laua- ega mobiiltelefonile ei vasta. Ka jäävad vastuseta e-postile saadetud küsimused.

Linna kommunikatsioonispetsialist Kristel Mänd lubab saadetud küsimustele vastuseid, kuid pärast kaht päeva laekub 13 küsimusele vastuseks neli lauset, milles kinnitatakse, et planeeringut on volikogus ja komisjonides menetletud ning kõik on toimunud vastavalt seadusele.

Vastuseta jäävad küsimused selle kohta, miks võistlusest loobuti, millist tagasisidet linn arendaja pakutud eskiisile on andnud ning milline on linnaarhitekti roll protsessis ja kas vastavad tõele kuuldused, et linnaarhitekt on olnud planeeringule vastu, kuid tema arvamusega pole arvestatud.

Planeerimisprotsessi eest vastutav abilinnapea Kert Karus oli telefonile vastates linnavalitusest saadetud vastusega kursis ja leidis, et see on ammendav, kuid oli valmis lisaks kommenteerima, et protsess tugineb volikogu otsusel – Gross tuli oma plaaniga volikogu ette ja küsis, kas sellega saab edasi minna ning sai seal rohelise tule. Karus ütles, et arendaja soov oli selle eskiisi põhjal edasi liikuda ja vastasel juhul oleks Gross projektist loobunud.

Pärast Arhitektide Liidu eksperdiarvamuse ilmumist sel nädalal kinnitas Gross, et kui ta oma tahtmist ei saa, siis loobub arendusest.

Kui Ehitusleht Grossile helistas, siis vastas telefonile tema poeg Georg, kes ütles, et nad ei soovi protsessi kommenteerida. “Meil on käik maas,” lausus ta. Georg Grossi sõnul on arenduse tulevik volikogu otsustada, kui seal detailplaneering lõplikult kinnitatakse, siis nad lähevad projektiga edasi, vastasel juhul mitte.

Teine anomaalia: linnavalitsus venitab info väljastamisega

Kuna detailplaneering muudab linna üldplaneeringut, siis peab sellele enne volikogu lõplikku otsust heakskiidu andma ka veel põllumajandus- ja regionaalministeeriumi ruumilise planeerimise osakond.

Seda kooskõlastust küsis linnavalitsus septembris 2022, kui kooskõlastuse andmise õigus oli rahandusministeeriumis. Esimese päringu peale palus ministeerium saata detailplaneeringu materjalid koos planeeringu menetlusdokumentidega. Linnavalitsusel kulus seejärel pool aastat, et materjalidele ligipääs anda, aga menetlusdokumente riigile jätkuvalt ei avaldatud.

Menetlusdokumentide puudumisest hoolimata koostas ministeerium linnavalitsusele kuueleheküljelise vastuse, millest suurema osa hõlmas nimekiri planeeringu puudustest.

Tänaseks on riigi nimel kooskõlastamise üle võtnud põllumajandus- ja regionaalministeeriumi ruumilise planeerimise osakond, kes saatis mõne päeva eest linnavalitsusele järgmise nimekirja puudustest ja jätkuvalt riigile avaldamata jäänud dokumentidest.

Ruumilise planeerimise osakonna juhataja Heddy Klasen ütles, et kui osakonda vastused laekuvad, siis peab miniteerium veel korraldama kuulamise, kus on kohal linna esindajad ja planeeringu kohta arvamust avaldanud isik. Pärast seda saab ministeerium teha otsuse, kas annab planeeringule heakskiidu või mitte.

Kolmas anomaalia: linn palkab planeeringu läbisurumiseks advokaadibüroo

Planeerimisprotsess sai suurema tähelepanu seoses lammutatava ajaloolise hoonega, mille kaitseks hakati allkirju koguma.

Selle maja lammutamisele oli 2022. aastal vastu ka muinsuskaitseamet, mis kirjutas, et esitatud eskiislahendus on problemaatiline, kuna see ei toeta Rakvere linna ehitusloo seisukohalt ilmekate ajalooliste hoonete säilimist.

Lai 25 telliskivimaja, mis uue detailplaneeringu kehtestamisel võiks minna lammutamisele.Foto: Marianne Loorents / Virumaa Teataja / Scanpix

Lisaks poleemikat tekitanud punastest tellistest Lai 25 hoonele tundis amet muret ka Vilde 6 ja 6a ajalooliste hoonete lammutamise pärast.

Linnavalitsus palkas advokaadibüroo Sorainen, et see kõrvaldaks detailplaneeringu kinnitamisele tekkinud takistuse. Soraineni vandeadvokaadid Maria Pihlak ja Allar Jõks kirjutasid ametile, et majad pole kaitse alla võetud ega asu kaitsealal ja sellega seoses pole Muinsuskaitseameti seisukohal detailplaneeringuga menetluses kaalu.

Amet ja advokaadibüroo vahetasid mitu kirja ning lõpuks Muinsuskaitseamet taandus vaidlusest.

Kas erandid aitasid?

Tavaliselt planeeringute menetlemisel seisavad omavalitsus ja arendaja kumbki oma huvide eest – arendaja soovib võimalikult kasumlikult projekti realiseerida ja omavalitsus võitleb, et arenduse käigus linnaruum paremaks muutuks (või vähemalt ei halveneks). Rakveres leiti haruldane üksmeel, kus omavalitsus oli valmis ise advokaadi palkama, et takistusi arendaja teelt kõrvaldada.

Linna innukusel on põhjuseid, millega isegi planeeringu vastased nõustuvad. Ajaloolise maja kaitseks sõna võtnud ja arhitektide liidult eksperdiarvamuse tellinud linnavolinik Laila Talunik rääkis Ehituslehele, et ala planeeringut vajab, sest äärelinna kaubanduskeskused on kesklinna inimestest tühjaks muutnud ja linnasüda vajaks uut tõmbekeskust. Sellele argumendile rõhub ka Grossi tellitud detailplaneering ja see vastab Taluniku sõnul täielikult tõele.

Oleg Gross on projekti esitlenud riskantse missiooniprojektina ja rääkinud 50 miljoni euro suurusest investeeringust.

Aga kas 50 miljoni euroga peaks saama linnasüdames rohelise tule arendaja valitud plaanile ja unustama linnas kehtivad reeglid? Grossi torni lugu näitab pigem, et kerkinud vaidlused ja terav vastasseis oleks olemata jäänud, kui arendajale erandeid poleks tehtud. Võistlusega oleks leitud lahendus, millega kukkunuks ära suurem osa tänasest kriitikast. Muinsuskaitseameti vaigistamise asemel ametnike arvamust arvestades oleks olemata jäänud allkirjakampaania vana maja kaitseks.

Toimetaja valik

Avaleht Kõik lood

Suured lood

Kõik suured lood

Kogemus loeb

Eesti Rahva Muuseumi ja Raadi mõisapargi vahetusse lähedusse oleme ehitamas uut kaheksa kortermajaga elamukvartalit Raadiraja. Lisainfo: raadiraja.ee.

Ehitustrust on asjatundlik partner ja toetab Teid ehitusettevõtmistes.

  • Ehituse peatöövõtt ja projektijuhtimine
  • Projekteerimis- ja ehitustöövõtt
  • Hoonete ehitus
  • Kinnisvaraarendus
Tutvuge tehtud töödega