Mõned viimaste aastate arendused Tallinnas ja Harjumaal on pooleli jäänud kas ehituse või suisa projekteerimise faasis, näiteks Bluesky arendused Haaberstis ja Järvekülas, ent kinnisvaraeksperdi hinnangul peegeldab see peamiselt siiski vaid arendajate tehtud valearvestusi, mitte tegelikku turuolukorda kinnisvaraturul.

“Kui võrrelda 2008-2009. aasta krahhiga, siis on erinevas faasis probleemidesse sattunud arendusi viimastel aastatel olnud tegelikult väga vähe,” märkis kinnisvaraanalüütik Risto Vähi.

 “Pigem tekitab muret üleüldine olukord majanduses ja seeläbi ka kinnisvaraturul, mistõttu ollakse ettevaatlikud, kalkuleerivad ning äraootavad. Kes kahtleb, see lükkab tõsisemad plaanid edasi. Samuti otsitakse ka alternatiive – näiteks müügi asemel korterite väljaüürimine,” lisas ta.

Enamasti on kogenud kinnisvaraeksperdi hinnangul ebaõnnestumiste põhjuseks liigne optimism ja kogenematusest tehtud valearvestused.

“Vahest minnakse liiga hoogsalt peale ja ei arvestata näiteks piirkonna turuseisu või ka asukohast tulenevaid erisusi. Ehituse venima jäämise põhjuseks on muidugi olnud ka mõne alltöövõtja lahkumine,” ütles Vähi.

Hind ei ole alati turuseisuga kooskõlas

Kohtutäiturite ja pankrotihaldurite koja oksjoniportaalis ringi vaadates võib jääb mulje, et kinnisvaraoksjonite hinnad on kohati üsna laest võetud. Kuna need sageli ka huvipuuduse tõttu ebaõnnestuvad, siis ei vasta ilmselt sugugi mitte kõik hinnad reaalsele turuolukorrale ning seetõttu tulevad objektid üha uuesti oksjonile järjest madalama hinnaga, kuni jõutakse hinnani, mille puhul ilmuvad kohale reaalsed ostuhuvilised. See kõik võtab aga märkimisväärselt aega.

Risto Vähi sõnul on põhjus selles, et reeglina võetakse hindamisel aluseks piirkonnas toimunud tehingud ning kui hoone on pooleli või alles rajamisel, siis selle potentsiaalne turuväärtus valmides.

“Alati see muidugi pole nii, eriti kui midagi võrreldavat ei ole ning hind määratakse millegi sarnase järgi kusagil mujal, mis võiks seisu enam vähem adekvaatselt kirjeldada. Ja muidugi mõjutab küsitud alghinda ka kohustuste suurus,” ütles Vähi.

Pooliku arenduse soetamine eeldab väga põhjalikku eeltööd

Mõne sellise pooleli jäänud uusarenduse ostmine, näiteks oksjonilt, võib endas peita mitmeid ehitustehnilisi ja juriidilisi riske, mille eiramine võib karmilt kätte maksta.

Kui oksjonilt osta pooleli jäänud arendusprojekt, peab ostuhuviline Vähi sõnul eelkõige tähelepanu pöörama sellele, mis seisus on ehitus ise ja milline on valminud objekti kvaliteet, kas on kusagil puudujääke või jäänud midagi olulist rajamata / paigaldamata.

“Teine ülitähtis asi on dokumentatsioon ning lepingute sisu. Kas kõik, mis on rajatud, vastab nõuetele ja detailplaneeringule, kas hiljem on võimalik saada kasutusluba või tuleb selleks hakata midagi omal käel ümber ehitama,” loetles Vähi. “Lepingutes tuleb aru saada, kas ostja võtab keerulisse seisu sattunud arendajalt üle mingid kohustused või mitte.”