Ehitusleht kirjutas eelmisel nädalal juhtumist, kus üürilepingu kinnitas kohus ja see kanti kinnistusraamatusse. Palusime advokaadibüroo RASK vandeadvokaat Marina Lapidusel selgitada, mis juhtub üürilepinguga kinnistu omaniku vahetumisel ja keda ning kuidas kaitseb kinnistusraamatusse tehtud üürimärge.

Üürilepingu üleminek kinnistu võõrandamise korral 

Eristada tuleks kahte etappi, mis kaasnevad üürilepinguga koormatud kinnistu võõrandamisega: 

• Kinnistu võõrandamine ja üürilepingu üleminek.
• Üürilepingu lõpetamise võimalus uue üürileandja poolt. 

Kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast selle üürniku valdusse andmist või kui üüritud kinnisasja omanik vahetub pärast selle üürniku valdusse andmist kinnissaja võõrandamisel, sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad seaduse kohaselt üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle kinnisasja omandajale.

Seega üürilepingu üleminekuks uuele kinnisasja omanikule piisab kahest asjaolust:

• toimunud on kinnisasja omandi üleminek ja
• võõrandamise hetkel oli kinnisasi üürniku valduses. 

Mingeid täiendavaid tahteavaldusi ega lepingu muutmise või üleandmise kokkuleppeid ei ole vaja sõlmida. Üürileping läheb uuele kinnistu omanikule üle seaduse jõul.

Kui kinnistu võõrandamise hetkel ei olnud see veel üürniku valduses (näiteks üürilepingu objektiks on alles ehitatav hoone), siis automaatset üürilepingu üleminekut ei toimu. Sellisel juhul peavad pooled eraldi kokku leppima üürilepingu üleminekus vanalt kinnistu omanikult uuele.

Üürilepingu ülesütlemise võimalused uue üürileandja poolt   

Seaduse kohaselt võib uus üürileandja üürilepingu üleminekul selle kolme kuu jooksul üles öelda, teatades sellest üürnikule ette vähemalt kolm kuud. Seejuures elu- või äriruumi üürilepingu võib uus üürileandja sel perioodil üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. 

Kohtud on leidnud, et üürileandja omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Tungiva omavajaduse esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda.

Ainuüksi asjaolu, et üürileandja vajab omandatud kinnisasja ise kasutamiseks ei ole käsitletav tungiva omavajadusena. Samas ei pea omavajadus tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras. Piisab olukorrast, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt oma kulusid kokku hoida. Selline situatsioon võib tekkida näiteks, kui üürilepingu alusel saadav üür ei kata olulises osas üüri, mida omanik peaks maksma, kui ta sõlmiks üürnikuna üürilepingu teiste ruumide kasutamiseks.

Kinnisasja omaniku vahetusega seonduvalt tuleb arvestada ka seda, et 1. jaanuaril 2022 jõustunud võlaõigusseaduse muudatuse kohaselt saab elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ka tungiva omavajaduseta, kui üüritud asi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses, samuti kinnisasja avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise korral.

Üürimärke tähendus

Et välistada üürilepingu ülesütlemist uue kinnistu omaniku poolt, on üürilepingu sõlmimisel võimalik kanda kinnistusraamatusse üürimärge. 

Kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut üles öelda seoses üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekuga. 

Seaduse kohaselt võib üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist.

Kokkuvõtvalt, kui üürnik ei taha hakata vaidlema uue üürileandjaga tema võimaliku üüripinna kasutamise omavajaduse osas või üürnik tahab kaitsta ennast olukorras, kus uus kinnistu omanik tekib täite- või pankrotimenetluse või kinnistu avalikes huvides omandamise teel, millisel juhul lepingu ülesütlemiseks ei ole ei ole tungivat omavajadust tõendada, siis tasub nõuda üürimärke kinnistusraamatusse kandmist.