VELUXi rohelise raamatu autorid arvutasid välja, et Euroopa eluasemepuuduse katab olemasolev hoonefond mitmekordselt, kui tühjad korterid ja alakasutatud majad kasutusele võtta ning pööningud ja seisvad kontorid kodudeks ümber ehitada.

Neli kriisi, üks hoonefond

Juulis 2026 avaldatud roheline raamat “The Housing We Need For The Future We Want”, mille VELUX koostas koos Artelia, BPIE, No Objectivesi ja RISE Labiga, küsib: kas Euroopa peaks eluasemekriisi lahendama eelkõige uusi hooneid ehitades või kõigepealt olemasolevat hoonefondi paremini kasutades? Autorite vastus on, et enamik hoonetest, millele Euroopa 2050. aastal toetub, seisab juba püsti, sest umbes 85 protsenti tänasest hoonefondist on siis endiselt kasutusel. Probleem pole seega ruumi puudus, vaid selle kasutamata potentsiaal.

Euroopa elamufond seisab korraga nelja kriisi ristumiskohas:

• Kodud on ebatervislikud: iga kolmas eurooplane puutub kodus kokku vähemalt ühe sisekliimaohuga, olgu selleks niiskus ja hallitus, müra, külm või päevavalguse puudus, ning üle 40 miljoni inimese ei suuda oma kodu piisavalt kütta.

• Hooned neelavad energiat ja toorainet: neile kulub 40 protsenti ELi energiast ja umbes pool kogu kaevandatud toormest.

• Ehitatud keskkond koormab kliimat ja loodust: sellest tuleb 36 protsenti Euroopa CO₂-heitest ning see on üks peamisi maakasutuse ja elurikkuse kao põhjustajaid.

• Kodusid ei jätku ja need pole taskukohased: Euroopa Komisjoni hinnangul vajab EL üle kahe miljoni uue eluaseme aastas ehk umbes kolmandiku võrra rohkem, kui praegu ehitatakse, ning Eurostati andmetel kallinesid kodud aastatel 2015–2024 53 protsenti.

Rohelise raamatu autorite sõnul pole tegu lihtsalt pakkumise puudujäägiga. Olemasolevad kodud ei vasta ka inimeste tegelikele vajadustele, ja seda ei lahenda pelgalt nende pindade juurdeehitamine, mis turul kõige paremini müüvad.

Mõtteviisi võtab kokku üks võrdlus: igal aastal lisanduv umbes üks protsent uusehitisi tekitab 18 protsenti hoonefondi aastasest süsinikuheitest, ülejäänud 99 protsenti ehk olemasolevad hooned aga 82 protsenti. Uusehitus on ebaproportsionaalselt süsinikumahukas, kuid põhiline heiteallikas on juba püsti seisev fond. Küsimus pole seega selles, kuidas Euroopa end kriisidest välja ehitab, vaid kuidas ta olemasolevaga paremini ümber käib.

Hoonete tekitatud CO₂-heite jaotus allikate kaupa

Kopenhaageni eksperimendist Euroopa hoonefondini

VELUXi Baltikumi juhi Dmitrijs Astašonoksi sõnul ei ole roheline raamat ehk projekt Re:Living ettevõtte esimene katse otsida praktilisi lahendusi tervislikumale ja väiksema keskkonnamõjuga elukeskkonnale. 2023. aastal avati Kopenhaagenis koos EFFEKT Architectsi ja Arteliaga loodud Living Places. Selle seitsmes prototüübis katsetati, mida saab läbimõeldud arhitektuuri, materjalide ja ehituslahendustega saavutada, kasutades ainult juba olemasolevat tehnoloogiat. Tulemus oli 3,85 kg CO₂e/m² aastas ehk kolm korda väiksem süsinikujalajälg kui Taanis tollal uusehitistele kehtinud piirväärtus 12 kg CO₂e/m². Samal ajal saavutati sisekliima kõrgeim klass.

Eksperiment tõestas, et uusi elumaju saab ehitada teisiti. Astašonoksi sõnul tõstatas see aga kohe järgmise küsimuse: mida teha tohutu hoonefondiga, mis Euroopas juba püsti seisab? Re:Livingu ambitsioon on seada renoveerimisele uus standard ja muuta järjekorda, milles kodude loomisest mõtleme: enne kui ehitada uut, tuleb hinnata olemasolevat. Põhimõttena kõlab see “Renovate → Extend → Build New” ehk renoveeri, laienda, alles siis ehita uut.

“Paljud hooned – tegelikult 80 protsenti neist, mis on juba ehitatud – on kasutuses ka 2050. aastal. Seal peitub tohutu potentsiaal,” ütles Astašonoks. Tema sõnul tähendab kvaliteetne elukeskkond VELUXi vaates enamat kui energiatõhusust. Kodu peab pakkuma ka päevavalgust, värsket õhku, soojuslikku mugavust ja tervislikku sisekliimat.

Hoonete ümberehitamise ja ehitamise prioriteetide püramiid

Astašonoksi sõnul ei saa hoone keskkonnamõju hinnata ainult kasutusaegse energiatarbe järgi. Oluline on kogu elukaar: milliseid materjale on kasutatud, milline mõju tekib nende tootmisel ja ehitamisel ning mis saab neist hoone eluea lõpus. Elukaare hindamine ehk LCA on mitmes Euroopa riigis juba ehituse mõju hindamise tööriist. Oluline pole ainult kestlikumate materjalide kasutamine, vaid ka uute materjalide vajaduse vähendamine ning olemasolevate hoonete ja konstruktsioonide võimalikult pikk kasutamine.

Kolme riigi jagu kodusid ilma ühegi uue arendusalata

Kui rohelise raamatu üheksa meedet kanda üle kogu ELi 21 miljardi ruutmeetri suurusele elamufondile, saab autorite arvutuste järgi olemasolevatest hoonetest 50–107 miljonit täiendavat eluaset, kuhu mahuks elama 115–246 miljonit inimest. Vahemiku ülemine ots võrdub Saksamaa, Prantsusmaa ja Itaalia elamufondiga kokku. Euroopa Komisjoni Teadusuuringute Ühiskeskus hindab puudujäägiks 2035. aastaks 22 miljonit eluaset, nii et olemasolevas fondis on kaks kuni viis korda rohkem potentsiaali, kui vaja. Ainuüksi tühjade eluruumide taaskasutuselevõtt annaks 8–30 miljonit kodu.

Autorid möönavad, et kogu potentsiaali ei saa praktikas realiseerida, aga seda polegi vaja. Oluline on mastaap: Euroopas ei ole puudu ruumist, vaid süsteemidest, stiimulitest ja poliitikast, mis selle ruumi kasutusse võtaks.

Olemasoleva hoonefondi parem kasutamine väldiks 50 aastaga 3,9–19,1 miljardit tonni CO₂-ekvivalenti ehk 78–382 miljonit tonni aastas, mis vähendaks Euroopa ehitussektori elukaareheidet igal aastal 8–32 protsenti. Vahemiku ülemises otsas on aastane sääst võrreldav Prantsusmaa aastase koguheitega. Maapõue jääks 5,8–13 miljardit tonni materjali.

Inimese jaoks on kõige käegakatsutavam, et renoveeritud kodu on odavam ülal pidada ja tervislikum. Modelleeritud meetmed vähendavad kasutusenergia vajadust 25–75 protsenti. Niiske või hallitav kodu suurendab astmariski umbes 40 protsenti ja külm kodu aitab 11 Euroopa riigis kaasa enam kui 38 000 talvisele liigsurmale aastas.

Mida see tähendab arhitektile, arendajale ja ehitajale

Arhitekti töö algab üha sagedamini olemasoleva hoone hindamisest. Kas suur peremaja kannatab jagamist? Kas kontorihoone korruse sügavus ja kõrgus võimaldavad eluruumidele nõutavat päevavalgust? Kas katus kannab pööningukorteri koormust? Just liiga sügavaid korruseid, madalaid lagesid ning tuleohutus- ja ligipääsetavusnõudeid nimetab roheline raamat ümberotstarbestamise peamisteks piiranguteks.

Arendajale on see ärimudel. Euroopa konversiooniprojektid on valminud uusehitusega võrreldava või väiksema kuluga, mõnel juhul isegi 20 protsenti odavamalt, sest maa, konstruktsioon ja fassaad on juba olemas.

Ehitaja jaoks nihkub töömaht uusehituselt renoveerimisele ja laiendustele. Raport modelleerib peale- ja juurdeehitused kergete puitkonstruktsioonidena, Eesti teekaart rõhutab tehaselist rekonstrueerimist ja naabruskondlikku renoveerimist, kus korraga uuendatakse mitu maja ja nendevaheline ruum. See eeldab teistsugust töökorraldust kui tühjale platsile ehitamine.

Paberilt päris majja

Roheline raamat näitab olemasolevate hoonete potentsiaali esialgu teoreetiliselt. “Uuring näitab paberil, et see kõik on võimalik,” ütles Astašonoks. Järgmine samm on lähenemist praktikas proovida.

VELUXis tsiteeritakse endiselt asutaja Villum Kann Rasmusseni põhimõtet, et üks eksperiment on väärt rohkem kui tuhat eksperdiarvamust. Seepärast on Re:Livingule kavandatud praktiline järg: leida hoone, kus uuringus modelleeritud põhimõtteid saab päris tingimustes järele proovida. Esimesi asukohti otsitakse Lääne-Euroopast, kuid Astašonoksi jaoks on oluline, et ideed saaksid ka Balti mõõtme. Leedus Palangas on juba toimunud ideetöötuba ühe kultuurimälestiseks tunnistatud ajaloolise hoone edasise kasutuse üle. Lätis toetab VELUX arhitekt Brigita Bula algatust “Būvēt–Nebūvēt” ehk “Ehitada või mitte ehitada”, mis kutsub enne iga uut ehitust üle vaatama olemasolevate materjalide, hoonete ja taristu kasutusvõimalused.

“Üks arhitekt üksi ei tee seal muidugi midagi. Vaja on ka arendajat ja tellijat, kes suudab vaadata tänastest kuludest kaugemale.”

VELUXi Baltikumi juht Dmitrijs Astašonoks

Et sellised ideed jõuaksid aruteludest päris projektideni, on vaja ka teisi ehitusprotsessi osalisi. “Üks arhitekt üksi ei tee seal muidugi midagi. Vaja on ka arendajat ja tellijat, kes suudab vaadata tänastest kuludest kaugemale,” rõhutas Astašonoks.

Heite-, energia- ja materjaliarvutuste taha ei tohi aga kaduda inimene. Astašonoksi sõnul on VELUXi missioon näidata, et hooneid saab ehitada ja ümber kujundada nii, et sellest võidavad nii inimesed kui ka planeet. Katuseaken on suhteliselt lihtne toode, puitraam ja klaas, kuid inimese jaoks tähendab see päevavalgust ja paremat eluruumi. Kuna veedame suurema osa elust siseruumides, tuleb ka tuleviku hoonetest mõeldes alustada inimestest, kes neis elama hakkavad.

Kogu analüüs koos meetmete ja arvutustega on kirjas VELUXi rohelises raamatus “The Housing We Need For The Future We Want” (juuli 2026). Loe seda siit.