Koduostjate ostujõud on viimase 2-3 aasta jooksul oluliselt vähenenud. See on tegur, mis on lähemate kvartalite ja isegi aastate elamispindade turgu kujundamas. Nii peavad elamispindade turuosalised kohanema uute oludega.

Koduostjate ostujõudu võiks lihtsustatud moel mõõta keskmise tehinguhinnaga ruutmeetrite hulgana, mida on võimalik keskmise palga eest osta. Koduostja ostujõu muutus näitab, kas kodu ostmine muutub taskukohasemaks või kättesaamatumaks.

Kus on ostujõud praegu?

2023 II kvartali seisuga oli Tallinna arvestuslik keskmine netopalk 1751 eurot ja keskmine korteritehingute ruutmeetrihind maa-ameti andmetel 3139 €/m². Seega sai keskmise netopalga eest soetada 0,56 m² keskmist korterit.

Ostujõu üsnagi stabiilsel perioodil 2014.-2019. a oli ühe keskmise netopalga eest võimalik saada 0,62-0,67 m² keskmise hinnaga korteri pinda. Selline ostujõu tase püsis pikki aastaid, mil korteritehingute arv oli kõrge või isegi väga kõrge. Toimunud tehingute suur arv näitas praktikas, et ostujõu tase oli nii müüjatele kui koduostjatele vastuvõetav.

2023. aastaks on ostujõud vähenenud, kuigi sissetulekud ehk keskmine palk on üsnagi kiirelt kerkinud. 2023 II kvartali keskmine palk oli statistikaameti andmetel aastatagusest 12,5% kõrgemal. Kolme aasta tagusega ehk 2020. aastaga võrreldes on tänavune keskmine palk kerkinud isegi 35%.

Seega on ostujõu viimaste aastate vähenemises süüdi korterihindade kiire tõus. Korterite hinnad sööstsid stabiilse kasvu järel üles 2020. a sügisel. Ülikiire hinnatõusu põhjus oli 2020. a massiivne rahatrükk, mis pidi meid päästma koroona-kriisi majanduslikest mõjudest.

2023 III kvartalis on Tallinna korteritehingute hinnad aastatagusest õige pisut kõrgemal ehk ~3050 €/m². Siiski on tänavune hinnatase 29% kõrgemal kui kaks aastat tagasi ja isegi 46% rohkem kui 2020. koroona-aasta sügisel.

Mängu tuleb intressimäär

2022. a sai alguse inflatsioonilaine, mille üks suur olemuslik põhjus on olnud rahatrükk ja pikalt-pikalt miinuses hoitud euribor. Koduostudest hinnanguliselt 75-85% finantseeritakse pangalaenuga. Seega on raketina taevasse sööstnud euribor oluline tegur, mis mõjutab koduostjate võimekust ostutehingut rahastada.

Hinnates koduostja ostujõudu pelgalt keskmise palga ja keskmise tehinguhinna baasilt on Tallinna korterid ülehinnatud kümmekond protsenti. Võttes arvutustesse täiendavaks sisendiks intressimäära suureneb korterite ülehinnatusse määr 30-40 protsendini.

40-protsendiline ülehinnatus tähendab siinkohal, et korteri hinnatase peaks praeguse 140 protsendipunkti pealt vähenema 100 protsendipunkti peale ehk ligikaudu 30% võrra. Sellisel juhul vastaks tänane hindu, palku ja intressimäära arvesse võttev koduostja ostujõud viimase viie aasta keskmisele ostujõu tasemele.

Väiksem ostujõud = vähem ostjaid

Korterite ülehinnatus tähendab praktikas, et inimeste arv, kes saavad endale lubada kodu ostmise finantseerimist, on olulisel määral vähenenud. Seega peab lähemate kvartalite ja isegi aastate jooksul koduostutehingute arv oluliselt vähemaks jääma, seda eriti võrreldes 2014.-2021. a pigem kõrge tehingute arvu perioodiga.

Elamispindade müügipakkumine ei ole olulisel määral vähenenud. Praktikas ei suudagi kinnisvarapakkumine turumuutustele kiiresti reageerida. Seega jätkub ostujõu ehk ostjate arvu vähenemisest tingitud tugev surve elamispindade hindadele.

Kuhu liigub ostujõud?

Elamispindade turu ja ostujõu edasiste arengute ennustamisel võiks keskenduda ostujõuarvutuste sisendandmetele. Keskmine palk on tempokalt kasvanud ja inflatsioonilises keskkonnas võiks prognoosida, et vähemalt mingi periood kiirem kasv jätkub. Keskmise palga kerkimine parandab koduostjate ostujõudu.

Eluasemelaenude intressimäärad baseeruvad enamasti kuue kuu euriboril. Enamiku praeguste prognooside alusel on euribori tänasest 4% tasemest pisut kõrgem tipp 2024. aasta alguses ja sellele järgneb lauge langus. Ei ole suurt alust arvata, et euribor peaks 2024. aasta alla 3% määra kukkuma. Järeldada võiks, et intressimäär enam ostujõudu väga ei vähenda, kuid ega midagi oluliselt paremaks ka ei lähe.

Elamispindade tehingute hinnad on sisendandmete komplektis ehk kõige paindlikumad. Viimastel aastatel oleme näinud mitmekümneprotsendilise tõusu kaasa toonud hinnarallit, mis ongi ostujõu alla viinud. Elamispindade turul on toimunud 5-15% hinnalangus, mis alles hakkab keskmises tehinguhinnas peegelduma ja seeläbi muudab arvestuslikku ostujõudu paremaks.

Kinnisvaramüüjad liiga suures hädas ei ole. See tähendab, et hinnaalandusi küll pakutakse, kuid mitte olulisel määral. Peagi asume pigem inflatsioonilises keskkonnas, kus reaalsem on reaalväärtuse langus, kuid nominaalhindade püsimine. Seega võiks järeldada, et elamispindade hinnad võiksid olla tegur, mille langus aitaks ostujõu taastumisele kaasa, kuid hindade oluline ja/või kiire langus siiski ei ole liiga tõenäoline. Kuid mõningane hinnalangus tänaselt 2023 III kv tasemelt ei ole välistatud.

Kõige hullem on möödas

Kõige tõenäolisem on, et ostujõud peab edaspidi paremuse suunas liikuma. Ostujõu paranemise peaosalised on kõiki haavu parandav aeg ja kiirelt, kuid aeglustuvas tempos kerkivad sissetulekud. Kõrvalrollides mängivad ostujõu normaliseerumisele kaasa veel ülespoole rühkiv, kuid siis uuel aastal taanduma hakkav euribor ja osalise languse läbinud ja nüüd pigem paigalpüsivad elamispindade nominaalhinnad.

Igal juhul võib arvata, et ostujõu madalpunkt ehk korterihindade ülehinnatusse tipp on 2023 II-IV kvartalis. Edasi toimub liikumine ostujõu paranemise suunas, kuid kiiret ostujõu taastumist ei maksa 2023.-2024. aastalt oodata.

Soovitused turuosalistele

Majanduskeskkonnas ja elamispindade turul on hulk ebakindlust, seda nii tehingute arvu ehk turu likviidsuse kui hindade osas. Elamispindade hinnalanguse tõenäosus on suur, kuid inflatsioonilise keskkonna tõttu pole võimatu ka hinnataseme püsimine.

See tähendab, et koduostjatel ei ole mõtet koduostutehingut hinnalanguse lootuses edasi lükata. Esiteks ei ole inflatsioonilisest keskkonnast tulenevalt võimalik hinnalangusemäär suur. Teisalt ei ole kinnisvaraturu üksiktehingud üksüheselt seotud turu keskmiste näitajatega. Ehk kui koduostjale pakutakse täna tema vajadusi rahuldavat kaupa vastuvõetava hinnaga, ei pruugi konkreetse korteri hind langeda vaatamata asjaolule, et turu keskmine hinnatase on kukkunud..

Kinnisvaraarendajad peavad arvestama pikenevate müügiperioodide ja survega hindadele. See tähendab nii müügikulu kui finantseerimise kulu suurenemist. Müügi edendamise nimel tasub tähelepanu pöörata tootearendusele ja konkurentide seast eristumisele.

Kinnisvaramaaklerid peavad leppima, et väiksem hulk inimesi, kes suudavad kinnisvaratehingut teha, tähendab madalamat tehingute arvu ehk vähem nõudlust maakleriteenuse järele. Kinnisvaramaaklerid peaksid läbi mõtlema, milline on lisaväärtus, mida nad oma klientidele pakuvad.

Ostujõu vähenemine võiks olla vesi üürileandjate veskile. Kui inimesed korterit osta ei jõua peavad nad järelikult üürikorteriga leppima. 2023. aasta sügisel ei ole üürileandjate elu kasvanud pakkumise tõttu meelakkumine. Üüriäriski on hinnad surve all. Pikemas vaates on aga üürisektori laienemine paratamatu. Uute soodsate üüriinvesteeringute tegemise parim aeg ei ole veel ehk käes, kuid see ei pruugi ka väga kaugel olla.