Kodu ostetakse enamasti aastateks, samuti tegutsetakse kinnisvaraäris pikaajalises vaates. Nii võib öelda, et kinnisvara kuised hinnamuutused on intellektuaalselt huvitav mäng, kuid oluline on, kuidas liigub kinnisvara väärtus pikemas perspektiivis.

Järgnevalt on heidetud pilt elamispindade turu kõige suuremale ja seeläbi kõige olulisemale sektorile ehk korteriturule. Vaadatud on, kuidas on muutunud korterite tehingute maksumused viimase kümne aasta jooksul. Tehingute hinnainfo põhineb maa-ameti teabel. 2023. aasta korteritehingute hinnana on käsitletud keskmisi hindu perioodil jaanuarist kuni novembri alguseni.

Tarbijahinnad on kasvanud poole võrra, palk on peaaegu kahekordistunud

Elamispindade pikaajalise hinnamuutuse juures tuleb arvesse võtta, kuidas on muutunud inimeste sissetulekute tase. See näitab, kas praegune kinnisvara on rahalises mõttes rohkem või vähem taskukohane. Samuti on mõistlik võrrelda, kuidas on muutunud üldine hinnatase ehk tarbijahinnaindeks.

Statistikaameti andmetel on 2023. aasta oktoobrikuine tarbijahinnaindeks kümne aasta tagusest 49 protsenti kõrgemal. Nii võib üldistatuna öelda, et kümne aastaga on tarbekaubad kallinenud keskmiselt poole võrra.

Statistikaameti avaldatud 2023 II kvartali Eesti keskmine palk 1873 eurot on kümne aasta tagusest isegi 92 protsenti suurem. Keskmise palga muutust tarbijahindadega kõrvutades võib öelda, et keskmise palga ostujõud on kümne aastaga oluliselt kasvanud.

Kinnisvara on kallinenud kiiremini

Pilk korterituru suunas ei ole sedavõrd rõõmustav. Eesti korteritehingute keskmine ruutmeetrihind on maa-ameti mittelõplike 2023. a andmete alusel 2019 eurot ruutmeetri eest. Kümne aasta taguse ajaga võrreldes on keskmine korteri ruutmeetrihind kerkinud 140 protsendi võrra. See on nii tarbekaupade hindade kui palkade kasvust oluliselt rohkem.

Nii võib öelda, et tänase keskmise palga eest saab osta vähem korteri ruutmeetreid kui kümme aastat tagasi ehk elamispindade kättesaadavus on vähenenud.

Kiire hinnatõus on üle-eestiline

Eestis on ainult üks maakond, kus kümne aasta korteritehingute kallinemine jääb alla nii keskmise palga kui tarbijahindade kasvule. See maakond on Ida-Virumaa, kus korterite eest on tänavu makstud keskmiselt ainult 45% rohkem kui 2013. aastal.

Kõikides teistes maakondades on korteritehingute keskmised hinnad kümne aasta tagusest 113-227% kõrgemal. Ehk Kümne aastaga on maakondlikult elamispindade kättesaadavus paranenud Ida-Virus ja halvenenud kõikjal mujal Eestis.

Ida-Virumaa ja Narva madalale hinnakasvule võib põhjust otsida rahvastiku väljarändest, kõrgest tööpuudusest ja üldistest piirkonna majanduslikest ning poliitilistest teguritest.

Hinnatõusu edetabelit troonivad Jõgeva ja Järva maakonnad

Suurim kümneaastane suhteline kallinemine on aset leidnud Järva ja Jõgeva maakondades, kus tänavune korterite hinnatase on 2013. aastast vastavalt 227 ja 218 protsenti kõrgemal.

Jõgeva ja Järva maakonnad on hinnatõusu eesotsas madala baashinna efekti tõttu. Kümme aastat tagasi maksti neis maakondades korteri eest keskmiselt 130-160 eurot ruutmeetri eest ehk tegemist oli kogu Eesti maakondade lõikes Valgamaa kõrval kõige odavamate korterite piirkondadega.

Väga madalal absoluuthinnal on märksa lihtsam teha protsentuaalselt suuri tõuse. Vaatamata suurele hinnatõusule on Järva ja Jõgeva maakonna korterid endiselt Eesti odavamate seas. 2023. a maksti Järva- ja Jõgevamaa korterite eest keskmiselt vastavalt 505 ja 407 eurot ruutmeetri eest. Samas oli Eestis väljaspool Tallinna keskmine korteritehingu hind olnud 1346 eurot ruutmeetri eest.

Tallinn ja Harjumaa suunavad arenguid

Nii 2013. kui 2023. aasta esialgsete andmete baasilt toimuvad üle poole Eesti korteritehingutest Tallinnas ja Harjumaal. Loomulikult on Tallinna ja Harjumaa tehingute hinnad kõrgeimad, sest pealinna ja selle ümbrusesse on koondunud suurim majandusjõud ning kõrgeima palga maksjad.

Harju maakonna korteritehingute 2023. a esialgne keskmine hind 2850 eurot ruutmeetri eest on kümne aasta tagusest 145 protsenti kõrgemal. Kümne aastaga on ruutmeetrihinnad kerkinud 1166 euro pealt 1684 euro võrra. Tallinna korteritehingud on protsentuaalselt kasvanud enam-vähem sama palju. 10 aastat tagasi maksti keskmise Tallinna korteri ruutmeetri eest 1257 eurot, tänavu on makstud 3030 eurot ehk 141% enam, mis teeb kümne aasta hinnatõusuks 1773 eurot.

Kiire hinnatõusu põhjused

Iseenesest on hea, kui kinnisvara kallineb. See annab võimaluse toota jätkuvalt juurde uut ja kvaliteetset elamispinda. Küll ei ole hea, kui kinnisvara kallineb sissetulekutest kiiremini, sest see vähendab elamispindade kättesaadavust.

Viimase kümne aastaga on Eesti elamispinnad kallinenud sissetulekutest kiiremini. Kinnisvara kiire kallinemise üks oluline põhjus on olnud rahapakkumise suurenemine ehk rahatrükk ja väga madal intressimäär. Soodsad laenutingimused on soosinud ostunõudlust ja seeläbi hindu hoogsalt kergitanud.

Nüüd on keskpank võtnud ette rahapakkumise vähendamise tee ja intressimäärad on aetud üles. Ainuüksi need tegurid ütlevad, et edasine kinnisvara kallinemine saab olema oluliselt aeglasem. Lühiajalises vaates ei tohiks välistada hinnalanguse võimalust.

Kokkuvõtteks

Koduostja ei peaks liialt lähtuma kinnisvara väärtuse kasvuootusest. Kodu ostetakse ikka konkreetse eluasemevajaduse rahuldamiseks. Samas oleks raske anda kellelegi soovitust osta vara, mis ajas väärtust otseselt või inflatsiooniga korrigeerituna kaotab.

Kinnisvaraarendaja saab pilgu suunata ainult piirkondadele, kus ta näeb, et kinnisvara on võimalik müüa kallimalt, kui on arendamise kogumaksumus. Arenduskulust suure ja olulise osa moodustab ehitushind. Kuivõrd uusarendus konkureerib alati olemasolevate elamispindadega loob kõrgem üldine hinnatase suurema teoreetilise võimaluse, et piirkonnas ollakse valmis uut elamispinda ostma. Väga madala kinnisvara väärtusega piirkondades jääb kinnisvara arendamine eraisikute mängumaaks, kes ehitavad iseendale ühepereelamu.

Üüriinvestorid loodavad üldjuhul teenida nii jooksvast üürirahavoost kui kinnisvara kallinemise pealt. Rahavoolised tootlused leiab üüriinvestor üsna hõlpsalt võrreldes korterite pakkumiste ja tehinguhindu ning üürihindu. Kinnisvara loodetava kallinemise määra osas tasuks lühikeses vaates olla väga konservatiivne, sest kuniks majandus tõusule ei pöördu, ei tohiks välistada ühtegi hinnakõvera liikumise suunda. Kesk-pikas ehk kolme kuni viie aasta perspektiivis ei ole mõistlik eeldada, et viimase kümne aasta kiire hinnatõus korteriturul jätkub, sest finantseerimistingimused on radikaalselt muutunud. Samuti ei tohiks üüriinvestor eeldada, et piirkondades, kus kinnisvara on viimase kümne aasta jooksul kiiresti kallinenud, saab see sama tempokalt jätkuda.