Viimaste aastate heitlik majanduskeskkond on pakkunud palju väljakutseid pea kõikidele valdkondadele, sealhulgas kinnisvarale. Seni on see sektor näidanud üles märkimisväärset sitkust. Aga kas turu vastupidavusvedrud on piisavalt tugevad, et taluda pikemat aega kestvat pinget? Swedbanki kinnisvara ja ehituse osakonna juhataja Ero Viik selgitab lähemalt, mida saab praeguses olukorras arvata.

Kinnisvarasektor, mille käekäik läheb korda pea igale Eesti inimesele, on viimaste aastate heitlikus majanduskeskkonnas püsinud üllatavalt tugevana. Kuigi intressikulud, mis on kinnisvaraettevõtete peamine kulukoht, on järsult kasvanud, ei ole selle mõjul siiani pöörast tormi tekkinud, sest suur osa ettevõtetest on laenu võtnud pigem mõõdukalt. Ka viimase kümne aastaga turul välja kujunenud 40–50% omafinantseeringu osakaal on sektorit seni halvemast säästnud.

Võlateeninduse kattekordajad on küll langenud turvaliselt 1,7–2,0 tasemelt 1,2–1,4 peale, aga ka need näitajad on siiski tugevad, hoides probleemsete laenude osakaalu portfellides peaaegu olematul tasemel. See on oluline, kuna võimaldab pankadel jätkuvalt finantseerida jätkusuutlikke ja tulevikku vaatavaid projekte, mis tähendab, et rahastamise taha ei tohiks küll ükski hea projekt jääda.

On ka turuosalisi, kelle likviidsus ei ole liiga hea, aga need näivad praegu olevat pigem erand kui reegel. Kui enamiku turuosaliste võlausaldajad on rahulikud, ei ole ka arendajatel põhjust hinda langetada, ning sellest tulenevalt ei ole senimaani ka kinnisvaraturul märkimisväärset ja järsku hinnalangust toimunud. Siiski on mõnede arendusprojektide puhul märgata ka allapoole tehtud hinnakorrektsioone.

Küll aga on kinnisvaraturu aktiivsus olnud langustrendis juba 2022. aasta kevadest. Seda on mõjutanud nii Venemaa agressioon Ukrainas, euribori kiire kasv kui ka kõrgest inflatsioonist tingitud üldise elukalliduse ja hinnatõusu põhjustatud kindlustunde vähenemine. Kõigil neil on oma roll kinnisvaraturul toimuvas.

Kuna elame keskkonnas, milles me varem pole olnud, on tänavuse aasta perspektiivi keskmisest keerulisem prognoosida. Ühelt poolt on Eestis pea kaks aastat kestnud majanduslangus ning töötuse määr on vaikselt kasvama hakanud. Teiselt poolt oli mullu brutopalga kasv jätkuvalt märkimisväärne.

Euribori langus toob arendajatele kindlustunde

Kuigi euribori muutuse mõju jõuab kinnisvarasektorisse viitega, on euribori languse ootus hakanud juba arendajate kindlustunnet parandama ja meeli köitma. Euribori langusega on keskmise väljastatava laenu riskimarginaal ka pisut langenud, mistõttu on laenamine hakanud klientidele taas soodsamaks muutuma. Ka ehitushindade stabiliseerumine on tekitanud mõtteid uute arendustega turule tulemisest, mis on turu tervise seisukohast kahtlemata positiivne signaal.

Elukondliku kinnisvara turg on majanduslike ja emotsionaalsete mõjude suhtes olnud alati pigem tundlik. Tehingute arvu ja hinnatasemete kõikumisi kirjeldatakse sageli lausa kahekohaliste protsentidega. Tehingute aktiivsus hakkab vähenema kohe, kui majanduses kõlab negatiivseid noote.

Majanduslikku ebakindlust tundvad ostjad ei soovi pikaajalisi kohustusi võtta, ning kuna suur osa korteritest ostetakse kodulaenu abil, lükkavadki nad ostuotsused mõneks ajaks edasi. Nõnda ei olegi uute korterite müügiaktiivsuse vähenemine sektoris tegutsevatele inimestele üllatuseks.

Möödunud aasta neljandas kvartalis oli uute korterite müük sarnane eelnevate kvartalitega, mil müüdi umbes 350 uut korterit. Möödunud aastal jäi uute korterite müügiarvu suurusjärk samale tasemele kui kümme aastat tagasi, näidates selget ülepakkumist Harjumaal ja Tallinna piirkonnas, kus on jätkuvalt pakkumisel umbes 3000 uut kodu.

Mullu korterite hinnad oluliselt ei tõusnud

Kui rääkida elukondliku kinnisvara hindadest, siis 2021.–2022. aastal tegid korterite hinnad suure hüppe üles, kuid mullu püsisid üldjoontes samal tasemel. Pakkumishindades ja tehingute hindades on aga märgata teatavat erinevust, mis annab alust väita, et praegu on ostja paremas läbirääkimispositsioonis kui müüja.

Uusarenduste tehingute aktiivsuses jätkub tõenäoliselt mõnda aega veel langustrend ning enne suve pole mõtet tehingute arvu kasvu oodata. Ilmselt saadab turu vähest aktiivsust aasta esimeses pooles ka mõõdukas hinnalangus, kuid optimistlikumad sõnumid majandusuudistes võivad viia turu aktiveerumiseni aasta teises pooles.

Seega on Eesti kinnisvarasektori vedrudes praegu veel veidi varu, kuid pikaks veniv ja süvenev majanduslangus seab selle järk-järgult ohtu.