Suuremate kinnisvaraarendajate hinnangul on Tallinna detailplaneeringute menetlemise süsteem muutunud kooskõlastamise nõiaringiks, mida hoiavad igiliikurina töös ebapädevad ametnikud.

“Enamasti jääb detailplaneeringu menetlemise kiirus keskmiselt 5-7 aasta juurde, kuid paraku ei ole ka 10+ aastat enam planeeringute menetlemise puhul erandlik,” tõdes Bonava Eesti arendusosakonna juht Martin Rikolas. “Regulatsioonides ettenähtud 3-aastast menetlusperioodi ei ole meie Tallinnas veel kohanud…”

Kui kahe-kolme aastaga saaks detailplaneeringud kehtestatud, oleks Rikolase hinnangul tulemuseks palju parem ja kaasaegsem linnaruum. “Nii saaks arendaja ka planeeringuid vabamalt ümber teha ilma, et peaks kartma järjekordset ligi 10-aastast menetlusperioodi – arenduste tulemus oleks igal juhul kaasaegsem.”

Liiga palju kooskõlastusringe

Protsess on Rikolase sõnul tehtud väga keeruliseks ning sisuline detailsus detailplaneeringutes ületab kohati ehitusprojektiks ja ehitusloaks vajaliku detailsuse.

“Samuti on väga palju kooskõlastajaid ja kooskõlastusringe, mis kogu protsessi pikendab, samal ajal aga ei ole kellelgi vastutust, et jälgida menetluse graafikus püsimist.”

Rikolas leiab, et protsess peaks olema läbipaistvam ja soovitavalt jälgitav kõigi osapoolte poolt. Samuti peaks protsessil olema vastutaja ning nõuded peaksid olema protsessis osalejatele avalikud ja arusaadavad. Vältida tuleks liigset detailsust detailplaneeringutes. Samuti oleksid selgelt kehtestatud linnaosade üldplaneeringud vajalikuks suuniseks detailplaneeringute koostamisel.

Astlanda Ehituse juhi Kaupo Kolsari sõnul on sage olukord, kus ametnikud pole ka ise kõigist nõudmistest teadlikud ning selle tulemusena tuleb arendajal pidevalt esialgselt plaane muuta. Olukorda aitaks tema hinnangul muuta ühe konkreetse menetlusosakonna loomine, mis korjaks kokku vajaliku info ja lahendaks ära ka eri ametkondade vahelised lahkhelid.

Linn ei suuda arendajast odavamalt ehitada

Kas üks variant olukorra parandamiseks võiks olla see, kui Tallinn ühtlustaks reegleid seeläbi, et ehitaks ise välja uute arenduste planeeringutes ette nähtud vajalikud kommunikatsioonid, teed ja muu vajaliku ning siis küsiks mingi konkreetse ja läbipaistva hinnakirja alusel arendajalt  selle raha proportsionaalselt tagasi?

“Kommunikatsioonide rajamine linna poolt oleks mõeldav siis, kui tekiks täiesti uus kvartal või tänav(ad) läheks kapitaalremonti ja paralleelselt oleks mõttekas kommunikatsioonid rajada,” arvas Kolsar, kelle sõnul nii suuremahulisi arendusi väga sageli ette ei tule.

“Praegu on kehtestatud linna poolt sotsiaaltaristu rajamise tasu, mida iga arendaja maksab arendatavate ühikute pealt. See on justnagu mingi solidaarsusmaks ja loodame, et see raha ka kavandatud taristusse lõpuks jõuab,” märkis ta.

Seda, et linn saaks kommunikatsioone rajades midagi suurarendajast oluliselt soodsamalt, Kolsar ei usu.

“Avaliku sektori hankereeglid on võrreldes eraettevõtjate vaheliste kokkulepetega üldjuhul jäigemad ja “ehitajavaenulikumad”, millised võimalikud riskid maandatakse rahasse.”

Ka Arco Vara juht Miko Niinemäe ei peaks kogu töövõtu linnale andmist mõistlikuks. “See tähendaks mitmete hangete läbiviimist, kus arendajal või lõppkliendil ei ole võimalust lahendustega kaasa rääkida.”

“Tallinn on kaasrahastamise võimalusi arutanud ka koos arendajatega ja on loodetavasti teel antud süsteemi parendamisele. Kogu detailplaneeringu protsessis on teede ja tehnovõrkude seni üsna selge osa, kus vaidlused on küll tavapärased, kuid üksikutel juhtudel pikendavad detailplaneeringu protsessi märkimisväärselt,” ütles ta.

Pealinna planeeringute süsteemi parendamiseks on Niinemäel ettepanek: “Minu hinnangul on tarvis detailplaneeringu protsessid kaardistada ja need uuesti tühjale paberile jaotada. Seejärel saab jaotada protsessid ametkondadele, mille abil tekib ka detailplaneeringu koostajatele ja menetlejatele ühtmoodi mõistetav protsessi ajajoon.”