Keskmise korteri keskmine üürihind keskmise sissetuleku suhtes on majanduse turbulentsides käinud üles ja alla. Viimase kolme aasta jooksul on üürimine keskmise palga suhtes muutunud odavamaks kui see on olnud möödunud 12 aastat.

Aastaid 2014-2019 võib Eesti ja Tallinna elamispindade turul nimetada stabiilseks kõrge aktiivsusega ajajärguks. Sel kõrge tehingute arvu perioodil kasvasid keskmised palgad, korteritehingute keskmised hinnad ja üüripakkumiste hinnad enam-vähem ühtlases tempos.

Üürileandjate jaoks tähendas üürihindade ja kinnisvara kallinemise sama määr, et üürikorteri rahavooline tootlusemäär püsis peaaegu paigal. Samuti said korterite üürnikud arvestada, et üürikorterile kulub palgasummast üsna stabiilne osakaal.

Keskmise pakkumishinna alusel arvestatud 45 ruutmeetrise Tallinna korteri üürimakse oli aastatel 2014-2019 vägagi stabiilselt 42-44% keskmisest Tallinna netopalgast.

Siis tulid kriisid

2020. aastal tuli koroona, mis tõi teadmatust ja kaotas turistid. Korterite müügipakkumine on vähem paindlik. Korterite müüjad jäid ootele ja hindu liiga palju langetama ei kippunud. Üürikorterite turg seevastu on paindlikum – üürikorterite hinnad kukkusid 2020. aasta suveks aasta alguse tasemest 11%.

Üürileandjate jaoks tähendas üürihindade kukkumine rahavoolise tootlusemäära vähenemist. Üürnike jaoks tähendas üürihinna langus, et keskmisest palgast sai üürimakse osakaalu vähendada 38-39% peale.

Üürihinnad jäid vinduma kuni 2020. a lõpuni. Koroona tõttu allapoole tulnud korterite ostu-müügihinnad hakkasid juba 2020. a sügisel ülespoole sammuma. See tähendas, et üürileandjate teenitav tootlusemäär kinnisvara väärtuse suhtes järjest vähenes.

Uued üürileandjad ja finantsvabadusvõitlejad ei pööranud vähenevale tootlusemäärale tähelepanu ja tegid üksteisevõidu uusi üüriinvesteeringuid, sest üüritootlusest tähtsamaks muutus kinnisvara kallinemine ehk kapitalikasv. Maa-ameti andmetel oli 2022 II kvartali Tallinna korteritehingute keskmine hind 30% kõrgemal kui aasta varem.

Sõda suurendas üürinõudlust

Uued üüriinvesteeringud kallimasse ja kvaliteetsemasse kinnisvarasse oli üks tegur, mis aitas kaasa keskmiste üürihindade suurenemisele. Olulisem oli 2022. a Venemaa alustatud täiemahuline agressioon Ukrainas, mis tõi endaga kaasa üürikortereid otsivate sõjapõgenike laine. Oluline üürinõudluse suurenemine ajas üürihinnad üles ja üüriinvestorid tundsid mõnu targalt tehtud ostuotsuste üle. Üürnike jaoks põrkas 2022. aasta keskpaigaks arvestuslik üürimakse osakaal palgast tagasi 42% peale.

2022. a hakkasid valmima 2020.-2021. aasta ostubuumi ajal soetatud korterid, millest veerand või isegi kolmandik jõudis üüriturule. Lisaks tuli sõjaga kaasa energiakriis ja tarbijakindluse mutta kukkumine. Paralleelselt elamispindade ostunõudlusega vähenes üürinõudlus. Nii hakkasid korterite üürihinnad 2022 II-III kvartali tipust allapoole laskuma. Korterite arvestuslik üürimakse Tallinna keskmisest netopalgast kukkus tagasi 39-40% peale.

2023. a on olnud mõningane taastumine

2023. a kevadel hakkas üüripakkumiste arv vähenema. Muuhulgas hakkas otsa saama 2021. a ostubuumis soetatud korterite valmimise ja üüripakkumisse tulemise maht. Üüripakkumise vähenemine leevendas konkurentsi üürileandjate vahel ja alla löödud üürihind kerkis 2023. a augustiks tagasi aasta varasemale tipptasemele 14,7 €/m².

Tallinna keskmine palk on 2023. a statistikaameti andmetel rallinud 10protsendilise aastase kasvumääraga, et natukenegi teha tagasi 2022. a 20protsendilisele inflatsioonile kaduma läinud ostujõudu.

Kitsalt kinnisvarasektori ja üürituru vaatest võetuna võib öelda, et arvestusliku korteri üürihind on 2023 III kvartaliks langenud 37 protsendi peale keskmisest palgast. See on viimase 12 aasta kõige madalam osakaal.

Üürimine on väga odav

Üürnike jaoks on majanduse võbelused ja kinnisvaraturu kõrvalekalded tekitanud olukorra, kus korteri üürimine on väga odav ehk viimase 12 aasta kõige odavaim keskmise palga suhtes. Arvestades, et intressimäärad jäävad kõrgele tasemele mõneks ajaks, majanduse kasvule pööramine võtab aega, tööturul pole ees parimad väljavaated, on üüriturul olemine lühikeses vaates üsna mõistlik ja rahaliselt soodne valik.

Kui üürnik soovib pikemas perspektiivis endale eluaseme soetada, võiks seda praegugi tõsiselt kaaluda. Soodsama hinna lootuses koduostu edasilükkamine ei pruugi olla parim plaan, kui koduostja on leidnud enda vajadusi rahuldava pakkumise. Üldine turu hinnatase võib küll mõnevõrra allapoole tulla, kuid turu hinnataseme langus ei anna kindlust, et koduostja valitud eluaseme müüja on turutrendidega valmis kaasa minema ja samuti hinda kukutama.

Üürileandjad peavad rahakoti sisu revideerima ja selgeks tegema, kas nad on suutelised lähema keeruliseks kujuneda tõotava aasta üle elama. Kui üürikorteri soetamiseks võetud laenumakse ületab üüritulu ja see on üürileandja jaoks probleem, tasub mõelda üürikorteri müüki panemise peale. Müügiga tasub tegeleda pigem varem kui hiljem, sest elamispindade müügiperioodid on majanduskeskkonnast tulenevalt pikenemas.

Uute üüriinvesteeringute tegemine ei tundu liiga hea plaan olevat. Turutasemel korterit soetades, seda finantseerides ja välja üürides ei pruugi äriplaan isegi mitte plussi tulla. Üürileandmiseks ostetavat korterit omavahenditest finantseerides on võimalik midagi teenida, kuid tõenäoliselt pakub isegi tähtajaline hoius samaväärset tulu. Seejuures on tähtajaline hoius riiklikult tagatud ehk sellega seonduvad riskid on minimaalsed.

Liiga madal üürihind korterite turuväärtuse ehk tehinguhinna suhtes on loonud olukorra, kus uue üürpakkumise loomine ehk uute üüriinvesteeringute tegemine tõmbub vähemalt väikeinvestorite poolt olulisel määral kokku. Mitte küll lühikeses paarikuises, kuid pisut pikemas vaates tähendab uute üüripakkumiste turule vähesem lisandumine väga madalale kukkunud üürihindade kasvu, ja seda ka keskmise palga suhtes.