Tallinna uute korterite hinnad arendusprojektide veebilehtedel on püsinud paigal juba üle aasta. Arendajad on müügi edendamise nimel valmis pakkuma allahindlusi ja soodustusi, aga paanikamüüke ehk tehinguni jõudmist iga hinna eest uute korterite turult ei paista.

Hinnakirjade seis muutusteta

Hinnad uute korterite arendusprojektide hinnakirjades on alates 2022. aasta juunist ehk 15 kuud püsinud üsna paigal vahemikus 4500-4650 €/m². Üksikute projektide või üksikute korterite puhul on aset leidnud olulisemaid ehk 5-10%, vahest isegi 15% hinnamuutuseid nii alla- kui ülespoole. Linnaosade lõikes suuri erisusi hindade liikumise suunas ja kiiruses ei ole.

Hinnakirjas määratust erinev on hind, millega ostja ja müüja omavahel kokkuleppele jõuavad. Veel 2022. aasta alguses valitses korteriturul defitsiit. See tähendas, et tehingud sõlmiti hinnakirjahindadega. Allahindlustest või soodustustest suurt juttu ei olnud.

2022. aasta suvel-sügisel muutus koduostjate ja majanduse meel mõruks ning tarbijakindlus kukkus käimasoleva sõja, kasvanud inflatsiooni ja intressimäära ning energiahindade probleemide tõttu kivina. Ebakindlus peletas uute korterite ostjate julguse.

Vähenev nõudlus pani kinnisvaraarendajad tegutsema. Esimeste soodustustena tehingusse jõudmise nimel pakkusid arendajad ostjatele välja üsna äraproovitud ideedena „tasuta“ panipaika, parkimiskohta või köögimööblit. Üsna nutikad oli soodustustemenüü uued tegijad ehk kommunaalkulude ja euribori tõusu kompenseerimine, mis vajutasid tarbijate päevakohaste murekohtade nuppudele.

Kavalate lisapakkumiste kõrval pole otsene rahaline soodustus kuhugi kadunud. Peamised hinnaläbirääkimised ja kõnelused konkreetsete rahalise allahindluse osas on jäänud neljasilmavestlusteks korteriostja ja -müüja vahele, kuid on ka hulk projekte, kus hinnakirjas on vana hind maha tõmmatud ja asendatud uue madalamaga.

Kui palju on korter ostja jaoks odavamaks muutunud?

Soodustuste ja personaalsete allahindluste pakkumine on tehinguhindade dünaamika muutnud läbipaistmatumaks. Ega ükski arendaja ei taha väga hea meelega avalikult öelda, mis on madalaim hind, millega ta veel tehingusse on valmis minema.

Üksikuid mosaiigikilde kokku sobitades võib anda hinnangu, et keskmine soodustus, mis võtab arvesse nii rahalist allahindlust kui kauba peale pakutavat on olnud 5-15%.

Millal pakub arendaja soodustust ja millal mitte?

Arendajate valmidus hindu allapoole lasta on üsna erinev. Mõni arendaja paneb hinnakirja paika ja hinna alandamine on pigem erandlik. Päris ilma järeleandmisi tegemata ei ole tõenäoliselt pääsenud ükski korterimüüja. Teine arendaja katsetab müügi aktiivsemat juhtimist läbi hinnakirja iganädalase korrigeerimise.

Arendaja valmidus ja vajadus allahindlusi pakkuda sõltub müügi vajalikkuse pakilisusest. Tarvidus müüki teha on suurem arendusprojekti eelmüügiperioodil. Enamasti finantseerivad arendajad ehitustegevust pangalaenuga. Pangalaenu eeldus on tavapäraselt, et eelmüügi käigus on müüdud 20-35% korteritest.

Ehitusperioodi kestel on sund müüki teha leebem. Uus müügisurve tekkib ajal, kui ehitustegevus on lõppemas, sest siis tuleb arendajal tasuda ehituskulude arved. Teisalt tekitavad tühjana seisma jäävad korterid müüjale kulud kaela.

Allahindluste tegemise surve kaob, kui arendajal on käes veel viimased müümata korterid. Selleks hetkeks on pangalaenud tõenäoliselt tasutud ja iga täiendav euro korteri müügihinnas suurendab otseselt kasumirida.

Kuhu liiguvad uute korterite hinnad edasi?

Uute turule tulevate arendusprojektide müügihinnad sõltuvad palju arendusprotsessi kõige kapitalimahukamast etapist ehk ehituskulust. Ehitajad kinnitavad ühest suust, et võrreldes 2022. aasta algusega on ehitushinnad mõnevõrra allapoole tulnud, kuid edasi saavad hinnad ainult kerkida. Võib-olla siiski majanduse ja kinnisvaraturu raskused ning ehitusteenuse nõudluse oluline vähenemine toovad kulusid pisut alla ja vähendavad ehitusmaksumust. Olulist ehitushinna langust arendajad ette ei näe.

Kulude poolel on taevasse sööstnud euribor finantseerimise kulu oluliselt kergitanud, samuti on arendusse panustatava omakapital hind kallinenud. Lisakulusid tekitavad arendajatele pikenevad müügiperioodid. Arendusprotsessi kui terviku kulu on ehk pisut alla tulnud, kuid igal juhul mitte oluliselt. See paneb paika tõdemuse, et kui uued projektid tulevad turule, siis tõenäoliselt eesolevatest mitte märkimisväärselt madalama hinnaga.

Suur küsimus on, kas pakkumises olevate korterite suur maht võrrelduna väga tagasihoidliku müügiga võiks olla tegur, mis uute korterite hinnad alla surub. Pakkumisest üksjagu kortereid on n-ö eelmüügifaasis, kus ehitustegevusega pole alustatud ehk arendajal on võimalus projekt ootele jätta. Taganemistee olemasolu leevendab survet hindadele. Lisaks on 70-80% pakkumisest suurema 20 arendaja käes, kes on valdavalt hästi kapitaliseeritud võimekad ettevõtted, kes saavad hakkama müügiperioodide mõninga pikenemisega.

Mida peaks tegema koduostja?

Koduostja jaoks teevad allahindlused ja soodustused vett sogasemaks. Koduostja ei vaja tegelikult mitte suurt allahindlust, vaid kättesaadava hinnaga kodu. Suur allahindlus või tasuta köögimööbel ei peaks olema ostuotsuse langetamise olulisim kriteerium.

Igal juhul tasub koduostjale pakutava korteri hinda võrrelda teiste võimalike valikutega ja võtta pakkumine erinevatel arendajatelt. Äkki on mõne konkureeriva, kuid vähesemat allahindlust pakkuva projekti hinnakiri kohe mõistlikul turu tasemel? See muidugi ei tähenda, et allahindlust küsida ei tohiks.

Teine oluline soovitus koduostjatele on vaadata eelkõige usaldusväärsete arendajate poole. Koduostjal peab olema sisemine veendumus, et arendaja on võimeline projekti lõpuni valmis ehitama isegi siis, kui projekti müük liiga tõtakas ei ole.

Ostes kodu paberilt ehk olukorras, kus ehitustegevus ei ole veel alanud, peab tänane koduostja analüüsima, kui ruttu on tal vaja uude korterisse kolida. Karta on, et nii mõnegi projekti eelmüük venib esialgu loodetust pikemaks. Nii nihkuvad korteri ehitusse minemine ja valmimine samuti edasi.